不動産投資がインフレに強いって本当?インフレに強い不動産とそうでない不動産

2017年度末に1,093兆円(財務省資料)もの債務残高を持つことになる日本の財政はすでに実質的な破綻状態にあると指摘する専門家もいます。

将来考えられる財政破綻の回避策として安倍政権によりマイナス金利政策を含む金融緩和策がとられていますが、こうした手法は円の暴落、ハイパーインフレを起こす可能性も指摘されています。

不動産投資はインフレに強いのが原則ですが、果たしてどの程度効果があるのでしょうか。

 

 

不動産投資はインフレ局面に強い?

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インフレとはお金の価値が下がり、物の価値が下がる現象のことで、例えば今まで100円で買えていた缶ジュースが200円出さないと買えなくなります。

缶ジュースであれば額が小さいから良いものの、不動産投資を例にとると今まで1億円で買えていた物件が2億円出さないと買えなくなってしまいます。

一方、このインフレを予測して早めに行動を起こしていれば、例えば今日1億円で購入した物件を10年間保有し、10年後にインフレで2億円の価値になっていればそれだけで1億円を得られることになります。

一方で1億円を現金のまま保有しているとそれだけで価値は半分に目減りしてしまうことになります。

さらに、経済の原則ではインフレは生活物価より現物資産の方が早くインフレが起こると言われています。

インフレの局面において不動産を所有することは大きな効果があると言えるでしょう。

 

ローンを利用することでインフレ局面に強くなる

不動産投資においては銀行からお金を借りて物件を取得する方が大半です。

インフレは借金をするのにも有利な現象です。

銀行からお金を借りるということは、銀行は貸出金という資産を得て、あなたは借金という負債を得ることになりますが、インフレが起こりお金の価値が下がると資産である銀行の貸出金は目減りし、借金というあなたの負債も目減りすることになります。

ローンを利用して物件を取得する不動産投資にはこの面でもインフレに有利に働きます。

 

日本にハイパーインフレが起こる?

通常のインフレは1年間のインフレ率が2%~3%ですが、ハイパーインフレは1年間に物価が2倍~3倍になる急激なインフレです。

最近ではジンバブエにおいて数々の経済政策の失敗を補うために紙幣を次々と発行し、その結果としてジンバブエドルは年率220万%ものインフレを起こし、2009年には発行停止となる事態が起こりました。

ハイパーインフレは国の借金を返すことができなくなり、国の信頼がなくなったときに起こります。現在の日本は1000兆円に近い借金を抱えながら、1年間の国の収入は50兆円程度となっています。このままの状態が続けばいずれハイパーインフレは起こってしまう可能性は否定できないでしょう。

いずれあなたが働けなくなった時、年金の受給を受けて生活をすることになるでしょう。

年金の給付額は多少のインフレ率が加味されたとしても、ハイパーインフレが起こってしまうとインフレ率に給付額の上昇率が追いつかないことが予想されます。

また、そもそも現状の日本のように年金や社会保障費の増大で財政状況の悪化が進んでいる中ではインフレとなって物価の上昇や賃金の上昇が起きたところで、公的年金は増えない可能性が高いです。

こうした中で不動産投資をはじめて公的年金以外の収入を確保しておくことは有効な手でしょう。

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海外不動産購入も視野に入れるとさらに○

ハイパーインフレになってしまえば国内のあらゆる資産は混乱状態に陥るでしょう。不動産を売りたいときに売れる可能性は低く、インフレ対策もなにもあったものではないかもしれません。

ハイパーインフレ対策としては外貨の購入や海外不動産の購入を検討したほうが良いでしょう。

 

インフレが起これば即得するわけではない

上述のように、不動産は理論上インフレに強い資産です。しかし実際はインフレに強いと言える不動産は、一部の資産性の高い不動産に限られることが予想されます。

現在の日本の状況は、全体的な人口減少が起こっているものの特に都市部においてはマンションなどの供給が過剰になされている状況です。一方で郊外や地方には多くの空き家が残っています。

こうした中で仕事がない地方から仕事のある都市部への人口の流入は続き今後も空き家は増え続けるでしょう。

 

インフレに強い不動産とダメージの残る不動産

不動産は買いたいという人と、売りたいという人の希望の金額が揃って初めて取り引きの成立する資産です。物の価値が上がり、お金の価値が下がるインフレが起こっても住みたいと思う人が少ない地方においては不動産の価値が上がらないということも考えられるでしょう。

こうなるとインフレにより起こった金利と固定資産税の上昇により不動産投資家にとってはダメージしかないインフレとなってしまいます。

 

法律により家賃を挙げるのが難しいことも懸念材料

急激なインフレが起こった場合その上昇分程は家賃を上昇させることは難しいと言われています。

実際に30年前の土地バブル期においては地価が上がったものの家賃を上げることは難しかったそうです。

これは日本の借地借家法が、借家権を強く保護しているからです。日本の家賃は過去における家賃、継続賃料が重視され裁判においても大家さんは家賃を上げさせることは難しいのです。

 

資産性の高い不動産を狙おう

人口減少や空き家の増加といった問題を抱える日本においては都市部や高級住宅地といった、「いつの時代も多くの人が住みたいと考える不動産」に人気が集中し、地方の不動産は置き去りにされてしまう可能性もあります。

こうした中、インフレ対策も含めて不動産投資に取り組みたいと考えている人は「いつの時代も多くの人が住みたいと考える不動産」や「将来発展する可能性のある不動産」を見極める目をもって取り組むようにする必要があるでしょう

↓不動産価格についてはこちらで解説しています。

不動産バブルは崩壊する?不動産価格の今後の予測

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