不動産登記はなぜするの?不動産登記をする理由と効果

税や登記その他基礎知識

不動産登記は、一般の方にとって理解の難しいものです。

そもそも不動産登記とはどのようなもので、マイホームや土地等不動産購入にあたって理解しておかなければならないことは何なのでしょうか?

 

 

不動産登記をなぜするの?

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不動産登記とは、「その土地や建物の所有権が誰なのか」を公にするために行います。

登記された不動産は全国にある法務局で、誰でもその情報を取得できるようになります。

不動産の所有権だけであれば当人が権利書を持ってさえいれば良さそうなものですが、なぜわざわざ不動産登記をするのでしょうか。

 

不動産登記は不動産の取引の安全のために行う

不動産登記は、不動産の取引を安全にするためにあると考えられています。

法律の世界では、所有者が権利証を持っているだけでは完全ではなく、不動産登記がなされていることで第三者にもその所有権を主張することができます。

どういうことかというと、売主Aさんと買主Bさんがいた場合、売主Aさんが悪者で、買主Bさんと同時にCさんにも不動産の売買契約を結ぶこともできてしまうのです。

もちろん、権利証の存在もありますがBさんやCさんが不動産取引に詳しくなければ権利証をどのタイミングで確認する必要があるのかも分からないかもしれませんし、Aさんが権利証を偽造してしまう可能性もあります。

さて、この場合買主BさんとCさんはどちらが所有権を持つことになるでしょうか?

こうした時に不動産の登記が必要となります。つまり、登記簿に所有者として登記されている方が所有権を持つことになります。

仮にBさんより後にCさんが契約を結んでいても、その後の取引でBさんは所有権移転の登記をしておらず、Cさんが所有権移転の登記をしていれば所有者はCさんとなってしまうのです。

もちろん、BさんはAさんに対して裁判を起こすことも可能ですが、Cさんに対して所有権を主張することはできず、Aさんに対して支払ったお金を返せと言う事くらいしかできません。

こうしたことを防ぐため、実際の取引ではお金の入金と共に買主に所有権が移るように手続きします。

 

売買契約前に登記簿で内容を確認しよう

不動産登記とは、不動産の面積や所在地、所有者の住所氏名等の情報を登記簿と呼ばれる公的な帳簿に記載することを言います。

登記簿に記載された情報は法務局で手数料を支払えば誰でも自由に閲覧することが可能です。

登記簿には土地の登記簿、建物の登記簿とが別々に登記がされます。

マンションやアパートなど共有の建物の場合には区分所有権といって1棟の建物を複数人で区分所有するように登記することもできます。

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登記簿謄本で確認できること

不動産登記簿には土地建物ともに、表題部、甲区、乙区があります。

表題部は「表示に関する登記」と呼ばれその土地の地目や所在地、面積などの登記情報が記載されます。

甲区、乙区は「権利に関する登記」と呼ばれ、甲区には所有権に関する登記が、乙区には所有権以外の抵当権等に関する登記情報が記載されます。

 

地番や面積・所在地の確認

不動産の購入にあたっては、まずは表題部の地目と面積、所在地が間違いないことを確認します。

所在地に関しては同じく法務局で取得できる公図を参考にしましょう。

建物の登記簿では建物の種類と構造、床面積と新築された日付を確認することができます。

新築の場合には地目が宅地でなければ宅地に地目変更する必要があります。また建て替えの場合には建物の登記を抹消して新たな登記を作成する必要があります。

 

所有権の確認

甲区では所有権に関する事項を確認することができます。

ここでは所有権が誰なのかを確認することようにしましょう。

相続があった土地などの場合実際に住んでいる人と登記されている人が違う場合もあります。

不動産を購入しようとした時に、売主と登記簿に記載されている所有者との名前が相続などの理由で異なる場合には、所有権移転に時間がかかり、最悪の場合所有権が移せない可能性もあるので必ず確認しておきましょう。

 

抵当権など所有権以外の権利の確認

乙区では不動産に関する権利の内、所有権以外に関する事項を確認することができます。

不動産の購入にあたっては特に抵当権が設定されているかどうかの確認をすることが必要です。

抵当権はローンを組む時に設定するもので、抵当権が設定された不動産はそのローンの返済が滞った時に差し押さえることができてしまいます。

つまり、抵当権が設定されている不動産はローンの担保に取られる不動産ということになります。

自分が不動産を購入して住宅ローンを組む場合には抵当権を設定することになりますが、契約前の不動産で確認しておくべきことは他人の抵当権が設定されていないかどうか、設定されている時は決済時までに抵当権を抹消できるかということです。

 

まとめ

不動産登記は所有権を第三者に対して主張するために行います。

実際の取引では不動産登記は司法書士がスムーズに行ってくれるためそこまで気にする必要はありませんが、できる限り売買契約前に登記簿謄本を確認しておくようにしましょう。

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