住宅購入にかかる税金の種類と軽減や控除をご紹介

住宅購入においては消費税や印紙税、不動産取得税といった税金がかかりますが、額が大きいため事前にその種類と内容を把握しておくことが大切です。

今回は住宅購入にかかる税金の種類をお伝えします。

住宅を購入すると支払う必要のある税金

住宅を購入すると消費税や不動産取得税、印紙税などの税金を支払う必要があります。

建物代に課税される消費税

商品を購入した時にかかってくるおなじみの消費税ですが、住宅購入においては土地については非課税で、建物だけ消費税が発生します。

例えば、3,000万円の一戸建ての内訳が土地価格1,000万円、建物価格2,000万円であれば建物に対してだけ消費税が発生します。新築の場合消費税が含まれているものとそうでないものがあるので注意が必要です。

また、個人から中古住宅を購入する場合には土地、建物ともに非課税です。しかしその場合多くが仲介業者を介して購入することになりますが、その仲介業者に支払う仲介手数料には消費税が発生します。

不動産を取得した人に課税される不動産取得税

不動産取得税は土地建物を購入した人にして課される税金です。

住宅購入においては一定の減免措置があり、比較的築年数が新しく、土地面積が200㎡以内であれば無税となることが多いです。

自宅の一部を事務所として利用する場合など、事務所部分は減税措置が受けられず、場合によっては数万円~数十万円かかることもあるため注意が必要です。

登記費用に課税される登録免許税

住宅を購入して所有権を移転したり、新築して新しく住宅ができると所有権を保存したり、また住宅ローンを組むと購入した不動産を担保とする抵当権を設定したりと登記をすることになります。

登記費用には司法書士を利用する場合には司法書士に支払う司法書士報酬と登録免許税がかかります。

司法書士報酬はどの司法書士を利用するかによって多少費用は異なりますが、登録免許税は物件ごとに固有の費用となります。

契約書に課税される印紙税

中古住宅を購入したり、土地を購入したりすると不動産売買契約書を締結する必要があり、また新築の場合には建築工事請負契約書が、住宅ローンを利用する場合には銀行と金銭消費貸借契約を締結しますが、契約書を交わすと、その契約金額に応じて印紙を貼る必要があります。

不動産売買契約書や建築工事請負契約書には平成30年まで減税措置が取られており、1,000万円~5,000万円までであればそれぞれ1万円の印紙で大丈夫です。

一方、金銭消費貸借契約書には減税措置がなく、1,000万円~5,000万円で2万円の印紙を貼る必要があります。

不動産を所有していると課税される固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産(土地や建物)の所有者に対して課される市町村税です。

不動産取得税や登録免許税が自分で手続きをして納付するのに対して、固定資産税は市町村より納税通知書が送られてきて、その通知書に従って納付する形になっています。

固定資産税は固定資産税評価額に1.4%の税率をかけた金額を3カ月毎4回に分けて納付します。

例えば固定資産税評価額が1500万円の建物と、500万円の土地に対しては、28万円の固定資産税が課されますが、4分割されて、1回分を70,000円として納付することになります。

贈与税・相続税

他に、土地を贈与されたり相続したりして建てる住宅の場合、贈与税や相続税を支払う必要がありますが、額が大きいため事前にその額を把握していないと後で大変な事態に陥る可能性があります。

必ず事前に不動産会社や金融機関、専門の方に相談するようにしましょう。

不動産に関する税額控除や軽減制度

不動産に関する税金は様々な優遇措置が取られています。

住宅ローン借入額の1%が還付される住宅ローン控除

一定の要件を満たした住宅購入時に住宅ローンを利用すると、最初の10年間、上限額4,000万円まで借入額の1%還付を受けられる住宅ローン控除制度を利用することができます。

住宅ローン控除は所得税から控除を受け、それでも控除枠が余っていれば住民税から控除を受けるというもので、所得が高く、たくさん所得税や住民税を納めている人ほど多く控除を受けられ、満額の4,000万円分利用すると月々3万円超もの還付を受けられることになります。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、マイホームであることや床面積が50㎡以上であること、中古住宅の場合耐震性能を有していることといった要件を満たす必要があります。

マイホームの不動産取得税は大きく優遇

不動産取得税は新しく土地や建物を購入した場合にかかる税金で、マイホームの場合一定の要件を満たすことで控除を受けることができます。

控除額は、例えば新築の場合には住宅の延床面積が50㎡以上240㎡以下であれば1,200万円の控除となっています。

なお、不動産取得税の課税額の基準となる額は固定資産税評価額と呼ばれるもので、実際の売買価格とは異なります(ほとんどの場合固定資産税評価額の方がかなり安くなります)。

不動産取得税の建物部分の軽減措置

不動産取得税は、新築の住宅を取得する場合には、床面積が50㎡~240㎡である場合、課税標準額(固定資産税評価額)から1200万円を控除することができます。

例えば、固定資産税評価額が1500万円の建物の場合、1500万円-1200万円×4%で、12万円が課されます。

中古住宅の場合でも、個人が自己の居住用に取得したものに限り、課税標準額から控除を受けることができます。

控除額は新築された日によって区分されており、平成9年4月1日以降に新築された住宅であれば1200万円の控除を受けられます。

不動産取得税の土地部分の軽減措置

住宅の用に供する土地の取得の場合には土地に関しても不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

要件は、建物が軽減措置の対象となっていることが条件です。

軽減額は、

45,000円
(土地の1㎡当たりの価格×1/2)×(住宅の床面積(200㎡迄)×2)×3%
の内、いずれか多い方を軽減することができます。

例えば、固定資産税評価額が500万円で、床面積が250㎡の土地の場合、(500万円/250㎡×1/2)×(200㎡×2)×3%=12万円の控除を受けることができます。

マイホームの登記費用に関する軽減措置

住宅を購入すると土地や建物の登記や住宅ローンの抵当権設定登記をする必要がありますが、その際には登録免許税を支払う必要があります。

しかし、登録免許税は購入した住宅の内、専用住宅部分が50㎡以上である等一定の要件を満たすことで土地の場合は1000分の15に、建物の場合は1000分の3に、抵当権の設定登記は1000分の1とすることができます。

専用住宅部分が50㎡以上という条件以外に、マンション等耐火建築物の場合は築25年以内、木造住宅の場合には築20年以内といったことが要件となっているため、中古住宅を購入する場合は気を付けてみることで税金を抑えられるかもしれません。

マイホームの固定資産税に関する軽減措置

固定資産税も、住宅用地に限り軽減措置が設けられています。200㎡以下の部分の宅地は1/6に、200㎡を超える宅地の部分は1/3に軽減されます。

また、建物に関しては新築から3年度分、固定資産税が1/2になる制度があります。

例えば、建物の評価額が1500万円、土地の評価額が500万円で広さが200㎡の場合、建物にかかる固定資産税は13万5000円、土地にかかる固定資産税は500万円×1.4%×1/6で約1.2万円の合計14万7000円を納付します。

マイホームの印紙税に関する軽減措置

住宅購入時には不動産売買契約や建物請負契約を締結しますが、そうした契約書には印紙を貼って印紙税を納める必要があります。

そして、平成30年3月31日までであれば印紙税の軽減を受けることができ、例えば契約金額が1,000万円~5,000万円であれば通常2万円の印紙税を納める必要がありますが、不動産売買契約や建物請負契約に限り1万円で済ませることができます。

ここ2~3年で住宅購入を考えている場合は平成30年3月31日までに契約を締結することで印紙税を安く抑えることができます。

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