相続財産に不動産がある場合の手続きや計算方法について徹底解説

不動産の相続は、現金や預貯金の相続と比べるとややこしいところが多いものです。今回は、相続の流れから、相続税の計算方法、相続登記の注意点まで不動産相続について知っておくべき内容についてお伝えします。

目次

不動産の相続手続きの流れ

相続は、手続きに期限があることも多く、相続人同士の話し合いが必要なことから、死亡を知った時からすぐに相続について考え始める必要があります。

そこで最初に、不動産相続の全体の流れを順にご紹介します。

ご親族の逝去

相続は、被相続人(亡くなった方)が亡くなった時に開始されます。

人が亡くなった時は、亡くなったときに立ち会っていた医師に署名、捺印をもらった死亡診断書と、火葬・埋葬の許可証交付申請書を添付して、役所に死亡届を提出します。

相続の放棄や限定承認をする場合には相続の開始を知ったときから3カ月以内に手続きをする必要があります。

遺言者はあるか?の確認

相続は、遺言に大きな影響を受けます。

人が亡くなったらまずは遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書がある場合、その形式が自筆証書遺言書と秘密証書遺言書の場合には家庭歳場所での検認が必要になります。(公正証書遺言書の場合には必要ありません)

遺言書が無い場合には、法律上誰が相続人になるのかの調査を行います。

相続人が亡くなっていた場合の代襲相続などや、遺言書があった場合でも法定相続人に認められる遺留分等にも注意が必要です。

相続遺産がどのくらいあるのかの調査

相続遺産がどれくらいあるのかの調査を行い、目録を作成します。現金や預貯金、不動産だけでなく、借金やローンなどの負債も含まれます。

相続人全員で誰が何を相続するのかを決める

相続人全員で、誰がどの財産を相続するのかを話し合います。

遺産分割協議は、法定相続分に限らず、全員の合意があれば自由に決める事ができます。相続分が決まったら遺産分割協議書を作成します。尚、遺産分割協議が調わない時には、家庭裁判所の遺産分割調停で解決します。

相続税の申告と納付手続をする

遺産分割が決定した後は、それぞれの相続人毎に相続税の計算を行い、相続税の申告と納付をする必要があります。

相続人は、相続の開始を知った翌日から10カ月以内に、相続税の申告と納付を行う必要があります。

相続税の計算方法

相続税の計算は以下のように手順が決められています。少しややこしいのですが、簡単におさらいしてみましょう。

遺産の合計額の内、プラスの分だけ算出する

相続した遺産の、プラスの遺産からマイナスの遺産を差し引いて対象となる課税遺産総額を算出します。

この課税遺産総額には死亡時の財産以外にも死亡前3年以内に贈与された財産なども含みます。また、葬儀費用は相続財産から出すことができます。

そうして算出した課税価格から、基礎控除額を差し引きます。

基礎控除額は、

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

という式で算出することができます。

各自の相続分と税率をかけて算出した数値を足し合わせる

相続税の計算では、一度、課税遺産総額を法定相続分に分けて法定相続人毎に税率をかけ、算出された金額を合計して相続税の総額を計算します。

例えば、妻1人、子2人が法定相続人で、課税遺産総額が1億円の場合には

課税遺産総額=1億円-基礎控除額(3,000万円+600万円×3)5,200万円

妻:(5,200万円×法定相続分1/2)×15%-50万円=340万円

子:(5,200万円×法定相続分1/4)×15%-50万円=145万円

相続税の総額=340万円+145万円+145万円=630万円

となります。

各相続人の取得金額 税率 速算控除額
1,000万円以下 10% 0万円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
10,000万円以下 30% 700万円

さらに各自の相続分で分ける

相続税の総額を計算したら、それを各相続人の配分割合で分けます。

妻:630万円×1/2=315万円

子:630万円×1/4=157.5万円

控除を受けられる場合は控除を差し引く

以上が、相続税の計算の手順になりますが、相続税には一定の条件を満たすことで受けられる控除がいくつか存在します。

配偶者の1憶6,000万円控除

相続時に配偶者であったものには、課税総額の計算時に利用した基礎控除以外に、1憶6,000万円を控除することのできる配偶者控除を利用することができます。

配偶者控除は、内縁関係にある妻や愛人は利用することはできませんが、婚姻期間は問われず、例え1日でも配偶者であれば配偶者控除を受けることができます。

障害者である場合控除を受けられる

法定相続人が障害者の場合、70歳未満という年齢要件を満たすことで

6万円×(70-相続開始の年齢)

の控除を受けることができます。

未成年者である場合控除を受けられる

法定相続人が未成年者の場合にも控除を受けることができます。

6万円×(20-相続開始の年齢)

現金がない場合物納することもできる

上記で見てきたように、相続は相続の開始を知った時から10カ月以内に相続税を納付する必要があります。

ところが、不動産を相続したとしても手元には現金が無い場合があります。

こうした問題に対処するために、不動産は物納することもできます。

物納は、その価値算定において、市場価格の70~80%と言われる路線価で評価される等不利な面もありますが、通常不動産を売却した際の利益にかかる所得税を支払わなくても良いというメリットがあります。

尚、物納の場合相続税よりも不動産の価値が高かった場合、超過した部分は還付されます。

相続の手続きが終わったら相続登記する

遺産分割協議が調った後、相続税を納めることになりますが、ここで実際に相続登記をいつまでにしないといけないという決まりはありません。

しかし、この相続登記はなるべく早く行わないと後々やっかいな問題になってしまう可能性があります。

贈与を活用して相続税を節税する7つの方法

相続税は通常死亡した時の財産に対して課される税金です。

その対策の一つとして生前贈与を行い死亡時の財産を減らしておくという方法があります。

贈与税の毎年110万円の基礎控除を活用する

贈与税は毎年110万円の基礎控除がつきます。

1月1日から12月31日までを1期間として、その間に贈与を受けた財産に関しては110万円までは非課税になる仕組みです。

贈与する側は1人につき110万円の基礎控除があるため、仮に子供が3人いれば年間で330万円の贈与をすることが可能です。

20年前から対策を進めておけば、最大で6600万円まで非課税とすることができる計算です。

間違ってはいけませんが、贈与を受ける側は、合計で110万円の基礎控除があるということです。仮に両親から110万円ずつ、220万円の贈与を受けると110万円の部分には贈与税が課されてしまいます。

住宅取得のための現金の贈与には特例がある

住宅取得資金に充てるための贈与で、直系尊属(父母および祖父母)から20歳以上の子、孫に対する一定額の金銭(平成27年は1500万円)が非課税となる特例です。

上記の基礎控除との併用も可能で、最大で1,610万円まで非課税とすることが可能です。

住宅取得のための現金の贈与は配偶者控除もある

住宅取得に充てるための資金の贈与において、結婚して20年以上の配偶者に対しての贈与は2,000万円までを非課税とする特例です。

上記の基礎控除との併用も可能で最大で2,110万円までを非課税とすることが可能です。

この特例は同一の配偶者間では一生に一度しか適用を受けることができません。

教育資金の贈与による非課税制度を活用する

直系尊属(曾祖父母・祖父母・父母など)から30歳未満のひ孫、孫、子に対して教育資金を贈与する場合受贈者1人につき1500万円まで贈与税が非課税となる特例が平成25年より創設されました。

教育資金の使途には細かい規定があり、受贈者が30歳までに使い切れず残った部分に対しては贈与税が課されることとなっています。

相続税精算課税制度を利用する

相続税精算課税制度とは、相続時精算課税制度の適用を選択した後の贈与財産に対して課される贈与税が合計で2500万円まで非課税となる制度です。

2500万円を超える部分に対しては20%の贈与税が課されます。

相続時精算課税制度は60歳以上の親または祖父母から、その推定相続人である20歳以上の子または孫の間で適用することができます。

相続税精算課税制度を選択すると毎年110万円の基礎控除を受けることができなくなってしまいます。

そして、一度相続時精算課税制度を選択すると元に戻すことはできません。

相続時精算課税制度は贈与者毎に選択することが可能なので、父からの贈与に対しては相続時精算課税制度を、母からの贈与に対しては毎年110万円の基礎控除を受けるということもできます。

生命保険には非課税額が設定されている

生命保険による死亡保険金は「残された家族の生活保障」という目的があるため、一定の金額が非課税となっています。

生命保険による死亡保険金を受け取る場合、「500万円×法定相続人の人数」が非課税となります。

夫が死亡し、妻と子供が3人いる場合では、法定相続人が4人になるので、500万円×4=2000万円が非課税となります。

養子縁組することで控除額を大きくできる

ご紹介してきたように生前に対策をすることで相続税を節税することができますが、直系尊属間での贈与対策が大半を占めます。

これらの特例をさらに有効活用するために、養子縁組をするという相続税対策も存在します。

養子縁組により、相続人数が増えて

「3000万円×600万円×相続人数」の相続税の基礎控除額が増える

「500万円×相続人数」の生命保険の非課税枠が増える

といった効果が見込まれます。

ただし、養子は、実の子供がいる家庭で1人まで、実の子供がいない家庭で2人までしか

法定相続人として見ることができない点に注意が必要です。

相続遺産の名義変更は相続人全員の同意が必要

相続登記をしておかないことの問題は、相続不動産の名義を書き換える時には他の相続人全員の同意が必要だということから生じます。

例えば、相続が発生してから何年も名義変更をしていなかった不動産に新しく住宅を建てるという話が持ち上がった時に、他の相続人全員の同意がなければ所有権の移転をすることも、抵当権を設定することもできません。

この時に、他の相続人の内誰か一人でも同意を得られなかったら手続きを進めることができないのです。

また、仮に他の相続人の内の誰かが亡くなっていた場合、その権利は配偶者や子に移ります。こうなると、その配偶者や子全員に同意を得る必要があるのです。

実際、50年も60年も放置していた土地などは関係人が100人程にのぼるということも珍しくありません。

こうした事態を避けるためにも、遺産分割が済んだらできるだけ早く相続登記の手続きをするようにしましょう。

相続した不動産を売却するには

相続した不動産を売却する際、どのような流れで手続きを進め、またどのような点に注意すると良いのでしょうか。

相続した不動産の売却

相続した不動産の名義を自分の名義に変更した後は普通の不動産を売る手続きと変わりません。

遠方の場合などは遠方でも対応してくれる不動産業者に連絡を取り仲介を依頼すると良いでしょう。

不動産業者を利用して不動産を販売する場合には仲介手数料を支払う必要があります。

相続税の取得費加算の特例

不動産を売却して売却益がでた場合には売却益に税金がかかりますが、相続で取得した不動産の場合、軽減できる特例があります。

この特例を受けるためには相続税の申告期限から3年以内に不動産を譲渡している必要があります。

相続した不動産が共有名義だった場合は?

父親や母親の不動産を単独相続した場合は良いのですが、家族や兄弟で共有相続した不動産はトラブルに発展するケースも多いようです。

特に多いのが共有相続したものの、兄弟の誰かが実家に住んでいて、他の兄弟は遠方に住んでいるというケース。

こうした場合、実家に住んでいる人間は住む場所を失ってしまうので売却に反対する場合が多いのです。

残った親の面倒をみている場合なども争いのもとになるでしょう。

不動産の相続時にはできるだけ共有名義はさけて、長男は不動産、次男は現金、三男はその他の財産など分けて相続するのが賢明です。

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