親族が亡くなった!遺産に不動産がある場合どうする?

不動産の相続は、現金や預貯金の相続と比べるとややこしいところが多いものです。

今回は、相続の流れから、相続税の計算方法、相続登記の注意点まで不動産相続について知っておくべき内容についてお伝えします。

不動産の相続手続きの流れ

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相続は、手続きに期限があることも多く、相続人同士の話し合いが必要なことから、死亡を知った時からすぐに相続について考え始める必要があります。

そこで最初に、不動産相続の全体の流れを順にご紹介します。

ご親族の逝去

相続は、被相続人(亡くなった方)が亡くなった時に開始されます。

人が亡くなった時は、亡くなったときに立ち会っていた医師に署名、捺印をもらった死亡診断書と、火葬・埋葬の許可証交付申請書を添付して、役所に死亡届を提出します。

相続の放棄や限定承認をする場合には相続の開始を知ったときから3カ月以内に手続きをする必要があります。

遺言者はあるか?の確認

相続は、遺言に大きな影響を受けます。

人が亡くなったらまずは遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書がある場合、その形式が自筆証書遺言書と秘密証書遺言書の場合には家庭歳場所での検認が必要になります。(公正証書遺言書の場合には必要ありません)

遺言書が無い場合には、法律上誰が相続人になるのかの調査を行います。

相続人が亡くなっていた場合の代襲相続などや、遺言書があった場合でも法定相続人に認められる遺留分等にも注意が必要です。

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相続遺産がどのくらいあるのかの調査

相続遺産がどれくらいあるのかの調査を行い、目録を作成します。現金や預貯金、不動産だけでなく、借金やローンなどの負債も含まれます。

相続人全員で誰が何を相続するのかを決める

相続人全員で、誰がどの財産を相続するのかを話し合います。

遺産分割協議は、法定相続分に限らず、全員の合意があれば自由に決める事ができます。相続分が決まったら遺産分割協議書を作成します。尚、遺産分割協議が調わない時には、家庭裁判所の遺産分割調停で解決します。

相続税の申告と納付手続をする

遺産分割が決定した後は、それぞれの相続人毎に相続税の計算を行い、相続税の申告と納付をする必要があります。

相続人は、相続の開始を知った翌日から10カ月以内に、相続税の申告と納付を行う必要があります。

相続税の計算方法

相続税の計算は以下のように手順が決められています。少しややこしいのですが、簡単におさらいしてみましょう。

遺産の合計額の内、プラスの分だけ算出する

相続した遺産の、プラスの遺産からマイナスの遺産を差し引いて対象となる課税遺産総額を算出します。

この課税遺産総額には死亡時の財産以外にも死亡前3年以内に贈与された財産なども含みます。また、葬儀費用は相続財産から出すことができます。

そうして算出した課税価格から、基礎控除額を差し引きます。

基礎控除額は、

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

という式で算出することができます。

各自の相続分と税率をかけて算出した数値を足し合わせる

相続税の計算では、一度、課税遺産総額を法定相続分に分けて法定相続人毎に税率をかけ、算出された金額を合計して相続税の総額を計算します。

例えば、妻1人、子2人が法定相続人で、課税遺産総額が1億円の場合には

課税遺産総額=1億円-基礎控除額(3,000万円+600万円×3)5,200万円

妻:(5,200万円×法定相続分1/2)×15%-50万円=340万円

子:(5,200万円×法定相続分1/4)×15%-50万円=145万円

相続税の総額=340万円+145万円+145万円=630万円

となります。

各相続人の取得金額 税率 速算控除額
1,000万円以下 10% 0万円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
10,000万円以下 30% 700万円

さらに各自の相続分で分ける

相続税の総額を計算したら、それを各相続人の配分割合で分けます。

妻:630万円×1/2=315万円

子:630万円×1/4=157.5万円

控除を受けられる場合は控除を差し引く

以上が、相続税の計算の手順になりますが、相続税には一定の条件を満たすことで受けられる控除がいくつか存在します。

配偶者の1憶6,000万円控除

相続時に配偶者であったものには、課税総額の計算時に利用した基礎控除以外に、1憶6,000万円を控除することのできる配偶者控除を利用することができます。

配偶者控除は、内縁関係にある妻や愛人は利用することはできませんが、婚姻期間は問われず、例え1日でも配偶者であれば配偶者控除を受けることができます。

障害者である場合控除を受けられる

法定相続人が障害者の場合、70歳未満という年齢要件を満たすことで

6万円×(70-相続開始の年齢)

の控除を受けることができます。

未成年者である場合控除を受けられる

法定相続人が未成年者の場合にも控除を受けることができます。

6万円×(20-相続開始の年齢)

現金がない場合物納することもできる

上記で見てきたように、相続は相続の開始を知った時から10カ月以内に相続税を納付する必要があります。

ところが、不動産を相続したとしても手元には現金が無い場合があります。

こうした問題に対処するために、不動産は物納することもできます。

物納は、その価値算定において、市場価格の70~80%と言われる路線価で評価される等不利な面もありますが、通常不動産を売却した際の利益にかかる所得税を支払わなくても良いというメリットがあります。

尚、物納の場合相続税よりも不動産の価値が高かった場合、超過した部分は還付されます。

相続の手続きが終わったら相続登記する

遺産分割協議が調った後、相続税を納めることになりますが、ここで実際に相続登記をいつまでにしないといけないという決まりはありません。

しかし、この相続登記はなるべく早く行わないと後々やっかいな問題になってしまう可能性があります。

相続遺産の名義変更は相続人全員の同意が必要

相続登記をしておかないことの問題は、相続不動産の名義を書き換える時には他の相続人全員の同意が必要だということから生じます。

例えば、相続が発生してから何年も名義変更をしていなかった不動産に新しく住宅を建てるという話が持ち上がった時に、他の相続人全員の同意がなければ所有権の移転をすることも、抵当権を設定することもできません。

この時に、他の相続人の内誰か一人でも同意を得られなかったら手続きを進めることができないのです。

また、仮に他の相続人の内の誰かが亡くなっていた場合、その権利は配偶者や子に移ります。こうなると、その配偶者や子全員に同意を得る必要があるのです。

実際、50年も60年も放置していた土地などは関係人が100人程にのぼるということも珍しくありません。

こうした事態を避けるためにも、遺産分割が済んだらできるだけ早く相続登記の手続きをするようにしましょう。

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