注文住宅では着工の流れを理解しておかないと住宅ローンで損をする?

注文住宅を建てる場合、中古住宅や建売住宅を購入する場合と比べて住宅ローンは少し複雑になります。

住宅ローンは金額が大きく、一つの選択で大きな差がでるため、最初の段階で理解しておくとお得に利用できるでしょう。

今回は注文住宅の建築の流れから、支払のタイミング、住宅ローンの支払の方法についてご説明していきます。

注文住宅の建築の流れ

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注文住宅建築は一般的な木造住宅だと以下のような流れで進みます。

  1. 1~2カ月間取りの打ち合わせ
  2. 1と並行して銀行で住宅ローンの審査
  3. プランが決まったら建物契約
  4. つなぎ融資で土地決済
  5. 工事着工
  6. 1カ月程で棟上げ
  7. 上棟後2カ月程、着工から3カ月程で建物が完成
  8. 住宅ローン実行〜お引渡し

フラット35など一部の住宅ローンでは建物完成後第三者機関の証明が必要で、建物完成後1カ月程住宅ローン実行まで時間がかかることがあります。

人によって打ち合わせ期間はそれぞれですが、上記例のように打ち合わせを1~2カ月とした場合は打ち合わせ開始からお引渡しまで6~7カ月ほどかかります。

注文住宅の支払いタイミングとは?

注文住宅は以下のように数回に渡り支払いのタイミングがあります。

  1. 契約時手付金
  2. 土地決済金
  3. 建物着工金
  4. 建物中間金
  5. 建物決済金

①契約時手付金は一般的には契約金額の1割程必要で、自己資金で用意しておく必要のあるものです。1割未満でも可能な場合もありますので相談しましょう。

②土地決済金と③建物着工金は同時にする場合もあり、両方着工前に済ませておく必要があります。

また、土地を購入しての新築の場合はまだ建物が完成していないこのタイミングで土地だけは買主が所有者となります。一般的に建物着工金は建物請負金額の3割です。

④の建物中間金は着工から1カ月程の建物上棟時に支払う必要があります。こちらも建物請負金額の3割程度必要です。

⑤の建物決済金は建物完成後に支払います。着工から3カ月程、中間金から2カ月程のタイミングで請負金額の全ての金額を支払います

また、この時、建物請負金額以外に登記費用などの諸経費なども支払います。

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注文住宅で理解しておきたいつなぎ融資や分割実行

注文住宅の住宅ローンで理解しておかなければならないのがつなぎ融資や分割実行についてです。

注文住宅は複数回支払いのタイミングがありますが、これらを現金で用意することは難しい方が多いでしょう、

そのため、住宅ローンから支払うのが一般的です。

いったい、住宅ローンはどのタイミングで融資実行されてあなたの口座に入金され、いつから返済が始まるのでしょうか?

つなぎ融資について

住宅ローンは建物完成後にその建物と土地を担保にして実行されます。

しかし、土地決済や着工金、中間金は建物完成前に用意しなければなりません。

そこで土地決済や、着工金、中間金の支払いのために利用するのがつなぎ融資です。

例えば、土地1000万円、建物2000万円の注文住宅を建てる場合は手付金で300万円、土地決済時に900万円、建物着工時に400万円、建物上棟時に600万円必要になりますが、この900万円と400万円と600万円をつなぎ融資で借ります。

そして借りた1900万円と利息は建物決済時の住宅ローンで完済します。

つなぎ融資の利息は借りた日数で計算します。例えば、1,900万円を金利3%で4ヶ月借りた場合は、1,900万円×3%×4ヶ月÷12ヶ月=19万円となります。

分割実行について

一方で分割実行という方法を選ぶことのできる金融機関もあります。

こちらは3000万円の住宅ローンを組む場合、土地決済時や建物着工時、上棟時など支払いの必要なタイミングで3000万円の住宅ローンの一部を貸すというものです。

通常土地と建物を担保にする住宅ローンですが、分割実行では建物完成前には土地のみに担保権を設定します。

返済は土地決済時から毎月発生します。家賃と並行しての支払いが難しい場合には建物決済時まで返済を据え置くことができるようにしている金融機関が多いようです。

まとめ

住宅ローンは金額が大きいため一つの選択で大きな得や損につながります。

例えば、つなぎ融資は建築期間中だけ貸し出して建物完成時に完済する融資なので完成までの期間が短いほど支払う利息が少なくすみます。

つなぎ融資は1週間の差でお支払の金額が変わりますし、金利が変わることもあります。

基本的には、お仕事をしながらの建築になりますので最初の段階である程度の計画を組んで、余裕をもって動けるようにしておくようにしましょう。

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