つなぎ融資や分割実行について理解しよう!注文住宅の流れと併せて解説

注文住宅を建てる場合、中古住宅や建売住宅を購入する場合と比べて住宅ローンは少し複雑になります。住宅ローンは金額が大きく、一つの選択で大きな差がでるため、最初の段階で理解しておくとお得に利用できます。

今回は注文住宅の住宅ローンの流れと建築の流れについてご説明していきます。

注文住宅の建築の流れ

スポンサーリンク

注文住宅建築は一般的な木造住宅だと以下のような流れで進みます。

  1. プラン・仕様打ち合わせ(1~2ヶ月)
  2. プラン・仕様が決まったら建物契約※1
  3. 土地契約~土地決済~所有権移転
  4. 工事着工
  5. 着工から1カ月程で棟上げ
  6. 着工から3カ月程で建物が完成
  7. 建物決済〜カギのお引渡し※2

※1 実際にはプラン決定→建物契約→仕様打ち合わせが一般的な流れです。

※2 フラット35など一部の住宅ローンでは第三者機関の証明が必要で、建物完成後1カ月程住宅ローン実行まで時間がかかることがあります。

人によって打ち合わせ期間はそれぞれですが、上記例のようにプラン・仕様打ち合わせを1~2カ月とした場合は打ち合わせ開始からお引渡しまで6~7カ月ほどかかります。

注文住宅の支払いタイミングは?

注文住宅は以下のように数回に渡り支払いのタイミングがあります。

  1. 土地・建物契約時手付金(各1割程)
  2. 土地決済金(土地全額)
  3. 建物着工金(建物の3割程)
  4. 建物中間金(建物の3割程)
  5. 建物決済金(建物全額+諸経費)

1.土地・建物契約時手付金は一般的には契約金額の1割程必要で、自己資金で用意しておく必要のあるものです。1割未満でも可能な場合もありますので相談しましょう。

2.土地決済金と3.建物着工金は双方とも着工前に支払っておく必要のあるものです。

土地決済金は土地代金の全額を、建物着工金は契約金額の3割程度支払うのが一般的です。

双方まとめてお支払することもあります。

4.の建物中間金は着工から1カ月程のタイミングで支払うのが一般的です。こちらも契約金額の3割程度必要です。

5.の建物決済金は建物完成後に支払います。着工から3カ月程のタイミング(着工期間によります)で契約金額の全額を支払います

また、この時、契約額以外に登記費用やローン事務手数料などの諸経費なども支払います。

スポンサーリンク

注文住宅のつなぎ融資や分割実行について

注文住宅は複数回支払いのタイミングがありますが、これらを現金で用意することは難しい方が多いでしょう、

そのため、つなぎ融資や分割実行を利用するのが一般的です。

つなぎ融資とは

そもそも、住宅ローンは建物完成後にその建物と土地を担保にして実行されます。

そのため、土地決済金や建物着工金、建物中間金の支払いを住宅ローンから出すことはできません。

そこで、建物完成前に、完成までのつなぎとして利用するのがつなぎ融資です。

つなぎ融資ではいくら借りる?

実際のところ、つなぎ融資ではいくらくらい借りるのでしょうか?

ここでは、土地1,000万円、建物2,000万円の注文住宅を建てるケースで考えてみます。

まず、手付金として手持ち資金から1割支払ったとすると、土地100万円、建物200万円なので残額は2,700万円です。

次に、土地決済金として土地代金の残額(1,000万円-100万円=900万円)を支払う必要があります。

また、同じタイミングで建物着工金として建物代金の3割程度を支払います。

今回のケースでは、手付金として1割200万円すでに支払っているので残り2割(2,000万円×2割=400万円)を支払います。

そして、着工から1ヶ月程のタイミングで中間金として建物代金の3割(2,000万円×3割=600万円)を支払います。

これらを併せると、900万円+400万円+600万円=1,900万円をつなぎ融資から借りる必要があります。

つなぎ融資の利息計算

次に、つなぎ融資の利息を計算してみましょう。

つなぎ融資の利息は借りた日数で計算します。例えば、1,900万円を金利3%で4ヶ月借りた場合は、1,900万円×3%×4ヶ月÷12ヶ月=19万円となります。

ただし、実際にはつなぎ融資は土地代金と着工金、中間金とで融資実行するタイミングが違いますよね。

そのため、それぞれ分けて計算する必要があります。

①土地代金:900万円×3%×4ヶ月÷12ヶ月=9万円

②着工金:400万円×3%×4ヶ月÷12ヶ月=4万円

③中間金:600万円×3%×3ヶ月÷12ヶ月=4.5万円

合計は9万円+4万円+4.5万円=17.5万円となります。

なお、つなぎ融資は建物完成後の住宅ローンで完済することになりますので、建物の完成が遅くなればそれだけ借りる期間が長くなり、つなぎ融資利息も大きくなります。

つなぎ融資はいつから返済が始まる?

ところで、つなぎ融資はいつから返済が始まるのでしょうか?

実は、つなぎ融資は住宅ローンのように毎月返済していく、というものではありません。

返済のタイミングについては金融機関によって異なりますが、基本的にはつなぎ融資実行時か、住宅ローンにて完済するタイミングに1回で支払います。

分割実行とは

一方で分割実行という方法を選ぶことのできる金融機関もあります。

こちらは3000万円の住宅ローンを組む場合、土地決済時や建物着工時、上棟時など支払いの必要なタイミングで3000万円の住宅ローンの一部を貸すというものです。

通常土地と建物を担保にする住宅ローンですが、分割実行では建物完成前には土地のみに担保権を設定します。

返済は土地決済時から毎月発生します。家賃と並行しての支払いが難しい場合には建物決済時まで返済を据え置くことができるようにしている金融機関が多いようです。

分割実行は金利が安い

住宅ローン金利より割高に設定されることの多いつなぎ融資と違い、分割実行は住宅ローン金利で実行されるため、金利負担を安くすることが可能です。

分割実行は抵当権設定のための登記費用が若干高い

分割実行は、住宅ローンの一部として借りるためつなぎ融資と比べて利息を安くできるという利点がありますが、先に土地に抵当権を設定するため、登記費用が若干高くなるというデメリットがあります。

建物完成後の抵当権設定であれば0.3%の優遇を受けられるのですが、土地だけだと優遇が受けられないからです。

まとめ

住宅ローンは金額が大きいため一つの選択で大きな得や損につながります。

例えば、つなぎ融資は建築期間中だけ貸し出して建物完成時に完済する融資なので完成までの期間が短いほど支払う利息が少なくすみます。

また、分割実行では「土地を取得してから2年以内に建物が完成し、住み始める」という条件を満たさなければ住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。

基本的には、お仕事をしながらの建築になりますので最初の段階である程度の計画を組んで、余裕をもって動けるようにしておくようにしましょう。

スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする