不動産売買における不動産会社とのトラブルにはどんなものがある?

不動産売買で意外と多いのが仲介業者とのトラブルです。

今回は仲介手数料や媒介期間、瑕疵担保責任など仲介業者との間で発生することの多いトラブルについてお伝えします。

 

気を付けるべき不動産会社とのトラブル

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不動産の売買をする際には通常仲介業者に依頼してから売却することになりますが、プロだからと言って任せっきりにしてしまうと後々トラブルに発展してしまうことがあります。

 

不動産会社に支払う仲介手数料でトラブル発生?

仲介業者とのトラブルで多いのが、仲介手数料に関するトラブルです。

仲介手数料は、不動産の売買が成約した時に支払われるもので、売買価格が400万円以上の場合、手数料の上限は3%+6万円+消費税と定められています。

よくあるトラブルとしては、この手数料の額についてや、契約が成約した後、解約となった場合の仲介手数料の支払いについてなどが挙げられます。

 

仲介手数料の上限はあくまでも上限

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、これはあくまでの上限額です。

不動産会社が「仲介手数料は法律で決まっている」ような話をしてきた場合には注意が必要です。

仲介手数料は法律で定められた上限以下であればいくらでも大丈夫なのです。

ただし、不動産の売買は最初に媒介契約を締結して、その不動産の売買が成立した後に仲介手数料を支払うこととなるため、手数料の交渉をするのであれば媒介契約の前にしておくようにしましょう。

 

仲介手数料は成果報酬?

仲介手数料は不動産売買の成果報酬として支払われるものであるため、不動産売買成立後解除された契約に関しては仲介手数料が発生する場合があります。

これは、仲介を担当する不動産会社にもよりますが法律上は仲介手数料を請求されても仕方がありません。

もちろん、解除の理由が不動産会社にある場合や、住宅ローンの承認が得られずにローン特約の適用を受けて契約を解除する場合などには仲介手数料は発生しません。

 

上限を超えて請求されるケースも?

不動産の仲介において、不動産を宣伝するために発生する広告費用や、不動産を販売する際に発生する交通費等は仲介手数料に含まれていると考えられ、通常契約が成立されるまで費用が請求されることはありません。

ただし、遠隔地の物件を売却する場合など、事前に取り決めがあれば特別の費用として広告費の請求を受けることがあります。

この場合その額や取扱いについては媒介契約締結前に決めておくことになります。

 

支払うタイミングに決まりはない

仲介手数料の支払いに関しては、売買契約締結時に全額支払う場合や、決済時に全額支払う場合、売買契約時に1/2、決済時に1/2支払う場合などさまざまあり、決まりはありません。

不動産会社としてはできるだけ早く回収できた方が良いのですが、売主の場合全額支払いを受けた中から支払うことを予定していたり、また買主の場合住宅ローンを実行した資金の中から支払うことを予定していたりとどのタイミングで支払うかを事前に決めておかないとトラブルに発展してしまう可能性があるので、注意が必要です。

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仲介の契約内容に関するトラブル

不動産会社とは事前に媒介契約を締結して購入や売却を進めることになりますが、その内容を複数の不動産会社に重ねて契約できるものにしたり、また媒介期間を〇カ月としたり決めて契約することになります。

媒介契約を締結しただけでは何らお金を支払う必要はなく、また事前に定めた期間中に売買契約が締結されなければ通常は媒介契約は終了となります。

 

仲介の更新拒絶で費用が発生?

先にお話ししたように、仲介手数料はあくまでも成功報酬であり、この費用の中には広告費用や交通費用等が含まれています。

不動産会社としては、媒介契約を締結し、広告活動等を行ったものの売買契約が成立しなかった場合には広告費等が無駄になってしまいますが、その費用を別途請求することは通常できません。

別途費用を請求された場合も支払う必要はないため安易に応じないようにしましょう。

 

期間が自動更新される?

媒介契約はその期間を含めて事前に契約することになります。媒介期間は最長3カ月までと定められており、期間終了後依頼者からの申出により更新することが可能ですが、その意思表示がないまま自動更新することは違反となります。

 

重要事項説明に関するトラブル

不動産売買時には、売主や買主は通常不動産会社を通して物件の情報を得て、売買契約を締結します。

この時、売主は売主側の不動産会社に物件の情報を伝えますが、この伝え方や、また不動産会社に伝えた物件の情報が不動産会社から買主側にどのように伝えられるかによってトラブルとなってしまうことがあります。

 

瑕疵担保責任に注意

不動産の売買では、瑕疵担保責任が発生します。

瑕疵担保責任とは、壁の中や床の中など通常目に見えない部分の欠陥について売主が買主の負う責任のことで、民法では瑕疵を発見してから1年以内であればその瑕疵を修補したり、場合によっては売買契約を解除したりすることができるとされています。

しかし、発見してから1年としてしまうと売主はいつまでもその責任を負わなければならない可能性があるため、通常特約で「引き渡しから3カ月」など期間を限定して瑕疵担保責任を負うことになります。

この事前に定められた期間内に目に見えない部分の、例えば雨漏りによる腐食を見つけた場合等には修理費用の請求を受ける可能性があります。

 

特約に関わらず責任が発生するケースも

売主としては、売却を進める上で不都合なことはできるだけ伝えたくないものです。

しかし、こうした不都合なことを伝えることなく売買契約を締結してしまった場合、上記特約に関わらず瑕疵担保責任を負わなければならなくなります。

まず、売主は売却前に瑕疵となりそうな情報は全て媒介を担当する不動産会社に伝えておくようにすることが大切です。

伝えた上で不動産会社から買主側に対してその旨の説明が無かった場合には不動産会社に責任があると言えるでしょう。

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