瑕疵担保免責物件で瑕疵担保責任を追及することはできる?瑕疵担保免責物件を購入する場合の対策は?

契約時に瑕疵担保責任を負わない瑕疵担保免責の特約をつけて契約したものの、引き渡し後、隠れた瑕疵により1,000万円の修繕費が発生してしまいました。

この場合、オーナーは費用を負担する必要があるのでしょうか?

 

瑕疵担保免責物件でも修繕費を支払わせることはできる?

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契約時に瑕疵担保責任を免責する特約をつけていても前オーナーに修繕費用を支払わせることが可能なのでしょうか?

 

瑕疵担保責任について

不動産の売買では、基本的に売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵(欠陥)があり、それが通常の注意をしても気づかないものであった場合に、売主が買主に対して修繕費を負担したり、瑕疵(欠陥)のために、契約の目的を達することができない場合には契約を解除することのできるというものです。

この瑕疵担保責任は、売主に過失がなくても追及することができます。

 

瑕疵担保責任には追及できる期間がある

瑕疵担保責任には追及できる期間があります。

民法の規定では、瑕疵を知った時から1年以内であれば、瑕疵担保責任を追及することができます。しかし、売主としては売却した不動産について、いつまでも瑕疵担保責任を負わなければならないとなると大変です。

そこで、通常は瑕疵担保責任を引き渡しから3カ月としたり、6カ月としたりします。

なお、新築物件の場合、平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」において、全ての住宅で10年の瑕疵担保責任が義務付けられています。

この期間は、短くすることはできませんが、20年まで延長することが可能です。

 

特約で瑕疵担保責任を免責することもできる

築年数の経過した中古物件の場合、瑕疵担保責任を免責としていることも多いです。

瑕疵担保免責特約をつけた契約では、不動産に瑕疵があった場合売主に瑕疵担保責任の追及をすることはできません。

法律上、中古物件の場合はある程度瑕疵があることも予想されているのです。

但し、売主が宅建業者の場合には瑕疵担保免責とすることはできず、期間も引渡日から2年以上しか設定できません。

 

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瑕疵担保責任を免責した場合、修繕費を請求できない?

瑕疵担保免責をつけて契約した物件の場合、仮に引き渡し後に1,000万円の修繕費が発生しても、売主に修繕費を請求することはできません。

ただし、瑕疵担保免責物件の場合でも瑕疵担保責任を追及できる方法もあります。以下の瑕疵担保責任免責特約の民法の条文を確認してみましょう。

瑕疵担保責任免責特約(民法572条)

民法の条文は以下の通り。

「売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」

簡単に言うと、瑕疵担保免責の特約をつけていても売主が瑕疵を知りながら、買主に伝えなかった場合には売主が責任を負うというものです。

瑕疵担保免責物件でも、発生した修繕に関して、売主が知りながら伝えなかった瑕疵だった場合には損害賠償請求できる可能性があります。

 

実際には売主に瑕疵担保責任を追及することは難しい?

ところが、仮に1,000万円の修繕が、売主による知りながら告げられなかった瑕疵によるものであったとしても、実際には売主に瑕疵担保責任を追及することは難しいです。

この場合、買主は、弁護士を雇って売主が瑕疵を知りながら、告げなかった事実を証明する必要があります。これは非常に難しいことです。

瑕疵担保免責の場合には、引き渡し後に売主に費用負担を請求することはできない、と考えた方が良いでしょう。

もちろん、瑕疵担保免責物件でも、良心的な売主の場合、修繕費の一部や全部を負担するケースもあるでしょう。

 

瑕疵担保免責物件の購入は慎重に

今回のように、瑕疵担保免責物件を購入したものの、1,000万円の修繕費が発生してしまったという場合、基本的には売主に費用を請求することはできません。

基本的には瑕疵担保免責物件は買わない方が良いでしょう。

購入を進めたい場合、ある程度築年数の建ってしまった物件の購入の場合で、瑕疵担保免責物件となっている場合、まずは瑕疵担保責任を最低でも2~3カ月つけてもらえないか交渉してみましょう。

もしくは瑕疵担保免責物件の場合を購入する場合事前に建物診断をしてみるのも一つの方法です。

建物診断を行い、修繕費用の有無を事前に確認しておくようにします。

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