マイホーム売却における確定申告の書き方と注意すべき5つのこと

不動産を売却すると、次の年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

不動産売却の確定申告は、取得費の申請や損益通算をするかしないかで納税額が大きく変わる可能性があります。

今回は、不動産売却での確定申告の際に知るべき5つのことについてお伝えします。

マイホームを売却した時の確定申告書の書き方

マイホームを売却して利益が出た場合、売却した年の翌年2月16日~3月15日の間に確定申告をする必要があります。

また、損失が出た場合でも確定申告をすることでお得になることがあります。

今回は確定申告をする際の申告用紙の書き方をお伝えします。

マイホームの売却で確定申告をする

不動産を売却すると、売却益に対して税金がかかります。不動産を売却して得られたお金は譲渡所得税として課税されますが、その計算方法は

譲渡所得税=売却代金-(取得費+売却費用)-特別控除×税率

となります。

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合、その不動産を取得した時の価格が1,000万円であった場合には、差額の2,000万円に減価償却費を加算し、売却費用等の経費や、特別控除を引いた額に税率をかけます。

一方、3,000万円で売却した不動産が、5,000万円で取得していた場合、差額の2,000万円から減価償却費を差し引き、売却費用等の経費を足し合わせた額が譲渡損失となります。

利益が出た場合にが上記の計算式の譲渡所得税を納める必要があり、損失となった場合には損益通算や繰越控除をすることで税金を安くすることができる可能性があります。

確定申告の必要書類

確定申告に必要な書類は、税務署から入手する申請書類と、不動産の売買契約書など自分で用意する書類があります。

税務署で入手できる申請書類

不動産を売却した場合の税金は分離課税扱いとなるため、

  • 分離課税用の確定申告書
  • 総合課税用の申告書B様式
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

が必要になります。

事前に用意しておく書類

申告時に必要な金額等を証明する資料が必要になります。

  • 売買契約書
  • 取得費の計上にあたり必要な仲介手数料等の領収書
  • 売却費用の計上にあたり必要な仲介手数料等の領収書

確定申告用紙の書き方

確定申告の申請書類の作成にあたり、最初に取り組むのが、譲渡所得の内訳書の作成です。

手順1:譲渡所得の内訳書を作成する

譲渡所得の内訳書には、所在地や地目、面積、譲渡相手、譲渡価格等について記入していきます。

譲渡価格の記入の際には、取得費の計算をします。取得費には、譲渡した不動産を購入した時の価格や購入に要した費用などを計上することができますが、建物は減価償却費を計算する必要があります。

減価償却費を計算する

建物の減価償却費の計算は、その建物の構造によって償却率が定められています。

耐用年数表(定額法)

耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート造 70年 0.015

上記耐用年数表に従い、

購入代金×0.9×償却率×経過年数

という算式で減価償却費を計算することができます。

例えば、購入代金が1,000万円の築20年の木造住宅を売却する場合には、

1,000万円×0.9×0.031×20=558万円

と計算できます。

なお、こうした取得費の計算において土地や建物の代金を把握することができない場合には、売却費用の5%を取得費として計上することもできます。

この際には、減価償却の計算等記入する必要はありません。

譲渡費用を計算する

取得費の計算が済んだら、次は譲渡費用を記入します。

譲渡費用は

  • 不動産を譲渡した時に要した仲介手数料
  • 不動産を譲渡した時に要した整地費用や測量費用
  • 不動産を譲渡した時に要した登記費用

などを計上することができます。

領収書を参考にこれらの譲渡費用を記入していきます。

手順2:確定申告書B様式を作成する

不動産の売却は、分離課税なので、分離課税の内容には影響を与えません。

確定申告書B様式へは、源泉徴収票を参考に、第一表、第二表を埋めるだけです。

手順3:分離課税申告書を作成する

分離課税申告書へは、先ほど計算した譲渡所得の内訳書を参考に記入していきます。

収入金額と所得金額を書き入れる

まずは、収入金額と所得金額を記入します。

株式の譲渡や上場株式の配当など分離課税に該当するものがある場合には同時に記入します。

税金の計算を書き入れる

次に、それぞれにかかる税率を掛け合わせて、「税金の計算」欄に記入します。

税率は短期譲渡所得の場合には30.63%、長期譲渡所得の場合には15.315%です。

最後に、給与所得等にかかる所得税分を、確定申告書B様式、もしくは源泉徴収票を参考に記入して合計を算出します。

手順4:再び確定申告書B様式を作成する

分離課税申請書を作成できたら、再び確定申告書B様式に戻り、分離課税申請書で計算できた税額を記入します。

最終的にでてきた金額が納税額となります。

マイホーム売却での確定申告で注意すべき5つのこと

注意点1:所有期間は5年以下か超か

不動産は、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年を超えている場合には長期譲渡所得として、税率に大きな違いが出ます。

長期譲渡所得 短期譲渡所得
所有期間 5年超 5年以下
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

後1~2年待てば5年を超える場合には、時期を待って売却することも考えた方が良いでしょう。また、所有期間が10年を超えることで、居住用財産の10年超所有軽減税率の特例や、特定居住用財産の買換え特例といった特例の適用を受けられる可能性もあります。

注意点2:譲渡所得の計算では取得費を差し引くことができる

不動産売却による譲渡所得の計算式は

課税譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)-特別控除

となります。

この内、大切なのが取得費の計算です。

取得費には、売却不動産を購入した時の価格から、建物の減価償却分を差し引いた額を加算することができます。また、登記費用や整地費用なども含めることもできるのですが、領収書などそれらの費用を証明できる資料が必要になります。

資料がない場合には、概算法という、売却価格の5%を取得費とする方法をとることになります。

資料があるかないかで納税額に大きな違いがでる可能性があるので、資料がある場合には用意しておくようにしましょう。

注意点3:譲渡所得は分離課税

不動産売却による譲渡所得は、株式等の譲渡所得と同じく、分離課税といって、給与所得などの総合課税とは分けて計算されます。そのため、不動産譲渡所得の確定申告をする際には、

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

の3通を提出する必要があります。

上記は税務署で取得することのできるものですが、

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 売却不動産の購入時の売買契約書
  • 取得費の証明のための領収書等

を用意しておきます。

注意点4:損益通算はできない

不動産を売却したことにより、赤字が発生した場合には原則、他の所得の黒字と相殺する損益通算を利用することはできません。

不動産を売却したことにより譲渡損失が発生した場合には、他の不動産の譲渡所得の黒字から控除し、控除しても控除しきれない金額はないものとされます。

また、不動産による譲渡所得以外の他の所得の計算上生じた赤字についても、不動産の黒字と損益通算することができません。

しかし、以下に示すように、マイホームを売却する際に一定の要件を満たすことで適用できる特例を利用すれば、譲渡損失の損益通算及び、3年間までの繰越控除を行うことができます。

注意点5:居住用不動産の場合特例がある

売却する不動産がマイホームであった場合には、さまざまな特例を受けられます。

マイホームの定義の中には、居住しなくなった日から3年以内であればマイホームとして認められるなどの取り決めもあります。

マイホームとして認められる可能性がある場合は、要件を確認するようにしましょう。

特例を受けるための要件

5つある特例に共通する要件は以下です。

  • 現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
  • 建物を取り壊した時は、②の範囲内で、建物を取り壊した日から1年以内にその土地を売却する契約が締結されている時。
  • 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している不動産を売却したとき。

特別控除1:3,000万円の特別控除

この特例は、上記の課税譲渡所得の計算において、3,000万円分の特別控除を計上することができる特例で、所有期間等の要件はありません。

特別控除2:10年超所有の軽減税率

この特例は、譲渡する不動産が、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に適用することのできる特例です。

この特例は居住用財産を譲渡する場合の3,000万円特別控除との重複適用が可能です。

この特例を適用することにより、

課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は

所得税14.21%、住民税4%、合計14.21%

とする軽減税率を受けることができます。

課税譲渡所得6,000万円超の部分は長期譲渡所得と同じ税率となります。

特別控除3:特定居住用財産の買換え特例

この特例は、居住用財産を譲渡して、新たに不動産を取得した時に、譲渡代金にあたる部分の譲渡所得税の課税を繰り延べることのできる特例です。

この特例を適用するためには、不動産を譲渡する前年の1月1日から翌年の12月31日までに買換え不動産を取得する必要があります。買換え資産は

  • 建物の床面積50㎡以上かつ土地の面積500㎡以下
  • 築25年以内、または新耐震基準に適合していること(木造の場合には制限なし)

などの条件があります。

尚、前年、前々年において3,000万円の特別控除や、10年超の軽減税率を受けている場合には適用できません。

特別控除4:居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用財産を売却して、新たに居住用財産を取得した場合に、損益通算後さらに引ききれない譲渡損失がある場合には3年間繰越控除することができる特例です。

この特例を適用するためには、所有期間が5年超であること、買換え資産を取得する場合に住宅ローン残高があること、買換え資産の床面積50㎡以上といった要件があります。

前年、前々年において5つの特例のどれかを受けている場合には適用できません。

特別控除5:特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

内容は居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と同じで、この特例は買い換え資産を取得する必要はありませんが、譲渡した財産にかかる一定の住宅ローンの残高があることが要件となります。

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