マイホーム売却での確定申告で注意すべき5つのこと

不動産を売却すると、次の年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

不動産売却の確定申告は、取得費の申請や損益通算をするかしないかで納税額が大きく変わる可能性があります。

今回は、不動産売却での確定申告の際に知るべき5つのことについてお伝えします。

 

マイホーム売却での確定申告で注意すべき5つのこと

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マイホーム売却での確定申告で注意すべき5つのことをお伝えします。

 

注意点1:  所有期間は5年以下か超か

不動産は、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年を超えている場合には長期譲渡所得として、税率に大きな違いが出ます。

長期譲渡所得 短期譲渡所得
所有期間 5年超 5年以下
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

後1~2年待てば5年を超える場合には、時期を待って売却することも考えた方が良いでしょう。また、所有期間が10年を超えることで、居住用財産の10年超所有軽減税率の特例や、特定居住用財産の買換え特例といった特例の適用を受けられる可能性もあります。

 

注意点2:譲渡所得の計算では取得費を差し引くことができる

不動産売却による譲渡所得の計算式は

課税譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)-特別控除

となります。

 

この内、大切なのが取得費の計算です。

取得費には、売却不動産を購入した時の価格から、建物の減価償却分を差し引いた額を加算することができます。また、登記費用や整地費用なども含めることもできるのですが、領収書などそれらの費用を証明できる資料が必要になります。

資料がない場合には、概算法という、売却価格の5%を取得費とする方法をとることになります。

資料があるかないかで納税額に大きな違いがでる可能性があるので、資料がある場合には用意しておくようにしましょう。

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注意点3:譲渡所得は分離課税

不動産売却による譲渡所得は、株式等の譲渡所得と同じく、分離課税といって、給与所得などの総合課税とは分けて計算されます。そのため、不動産譲渡所得の確定申告をする際には、

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

の3通を提出する必要があります。

 

上記は税務署で取得することのできるものですが、

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 売却不動産の購入時の売買契約書
  • 取得費の証明のための領収書等

を用意しておきます。

 

注意点4:損益通算はできない

不動産を売却したことにより、赤字が発生した場合には原則、他の所得の黒字と相殺する損益通算を利用することはできません。

不動産を売却したことにより譲渡損失が発生した場合には、他の不動産の譲渡所得の黒字から控除し、控除しても控除しきれない金額はないものとされます。

また、不動産による譲渡所得以外の他の所得の計算上生じた赤字についても、不動産の黒字と損益通算することができません。

しかし、以下に示すように、マイホームを売却する際に一定の要件を満たすことで適用できる特例を利用すれば、譲渡損失の損益通算及び、3年間までの繰越控除を行うことができます。

 

注意点5:居住用不動産の場合特例がある

売却する不動産がマイホームであった場合には、さまざまな特例を受けられます。

マイホームの定義の中には、居住しなくなった日から3年以内であればマイホームとして認められるなどの取り決めもあります。

マイホームとして認められる可能性がある場合は、要件を確認するようにしましょう。

 

3,000万円特別控除

マイホームを売却して売却益が出た場合には、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けることができます。

 

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、所有期間が10年超だった場合には譲渡所得が6,000万円以下の部分まで14.21%の軽減税率を適用することのできる特例です。

この特例は、3,000万円特別控除と重複して適用することができます。

 

特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して、マイホームを購入した場合に適用することができる特例で、この特例を利用すると、譲渡益に課税される所得税を、次に売却する時まで繰り延べることができます。

この特例は所有期間が10年超である必要があり、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率と重複して利用することはできません。

両方の適用要件を満たした場合には、どちらが得になるかを計算するようにしましょう。

 

マイホームを買換えた場合には損益通算と繰り越し控除ができる

マイホームを買い換えた場合に、譲渡損失が発生した場合には一定の要件を満たすことで、損益通算しても引ききれない損失分がある場合には3年間に渡り控除を受けられる特例があります。

不動産を売却して損失が出る場合には確定申告をする義務はありませんが、特にマイホームを売却する場合には確定申告しておくようにしましょう。

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