マンション経営に欠かせない不動産管理の4つの管理手法

投資用不動産は購入すると入居者の募集から家賃の集金、建物の清掃などやるべきことがたくさんあります。

また、管理が行き届いた賃貸物件は入居者にとっても魅力的に映るでしょう。今回はマンション経営に欠かせない4つの不動産管理手法をお伝えします。

 

不動産管理の4つの管理手法

マンションを経営するにあたって必要な不動産管理の4つのポイントをお伝えします。

手法1:管理会社に管理を依頼する

大家さんとしての経験が浅い内は不動産の管理は管理会社に依頼することをお勧めします。不動産会社に管理を依頼すると家賃の5%程度を管理料として支払う必要がありますが、入居者募集から家賃の集金まで一括して委託することができます。

管理会社が行うサービスには以下のようなものがあります。

 

家賃集金代行業務

入居者から月々の賃料、管理費などの集金の代行を行います。家賃滞納への対応も行ってくれる点がポイントで、特に家賃滞納者に対して迅速な対応を行ってくれる管理会社を選ぶことが大切です。

 

家賃保証業務

入居者が一定の保証料を支払うことで、入居者の家賃について家賃保証会社の保証をつけることができます。大家にしては家賃滞納リスクを抑えることができますが、入居者にとっては保証料分負担が増えてしまいます。また、保証会社の保証を受けるには審査があります。

 

契約更新業務

入居者の契約更新や退去の確認を行います。契約更新の際の必要書類の準備や、退去の際にはクリーニングやリフォームの提案、明け渡しの際には大家に代わって立ち会ってくれる管理会社もあります。

 

建物管理業務

建物の定期的な清掃活動や補修が必要な個所の報告などを行います。巡回や報告の頻度は管理会社によって優劣の分かれるところです。

 

クレーム対応業務

入居者からの苦情やトラブル対応などを管理会社が代行して行ってくれます。大手管理会社であれば24時間対応のサポートセンターを設けているところもあります。

管理会社のサービスは以上のように多岐に渡りますが、逆に言えば管理会社を利用しなければこれらのことを1人でやる必要があります。

 

手法2:サブリース契約を検討してみる

サブリース契約とは、不動産会社に物件を貸し出して、不動産会社が入居者へ転貸する仕組みのことです。サブリース契約を締結すると、空室状況に関わらず毎月一定額の保証家賃が入金され、空室や家賃滞納といったリスクを回避することができます。

しかし、保証料として家賃の10%~20%を支払う必要があり、管理会社への委託より手元に残るお金は減ってしまいます。

サブリース契約は空室リスクという不動産賃貸の大きなリスクを回避できる夢のような契約のように見えますが、サブリース契約を行っている間にも建物の損耗は進みます。修繕や清掃など適切な対応が難しくなるという問題もあります。

また空室リスクや家賃滞納リスクはありませんが、サブリース会社との契約により家賃の下落リスクはある点にも注意が必要です。

 

手法3:自主管理という方法もある

管理会社へ管理を委託して、一通り管理の流れを把握したら自分で不動産の管理をしてみるのも良いでしょう。

固定資産税や修繕費などさまざまなコストのかさむ不動産賃貸において5%の管理料は意外と大きいものです。

自主管理において注意したいのが以下の3つの業務です。

 

入居者募集

通常、入居者募集の際に賃貸仲介業者に仲介を依頼することになりますが、多くの賃貸仲介業者が不動産の管理も行っています。そうした場合、どうしても管理も依頼しているほうが熱心に入居者募集をしてくれるという実態があります。

担当者に対して、事前に仲介手数料を手厚くするなどの交渉を行うと良いでしょう。

 

退去時の精算

退去時には立ち会いを行い、修繕箇所の見積もりを行います。修繕に必要な費用の見積もりを元に負担割合分を決定して入居時に徴収した敷金から差し引いた金額を退去者に返金することになります。こうした精算業務は立ち会い人の主観も入ってしまうため、退去者とのトラブルが発生することも多いようです。

 

家賃滞納督促

家賃滞納はクセになってしまいます。一度許してしまうとずるずるとその後も続いてしまう可能性があります。また自主管理で家賃滞納者がいる状況は、その物件を売却しようとした場合に不利に働く可能性もあります。

 

手法4:手法1〜3の折衷案を考えてみる

管理会社は便利ですが管理費の負担は大きいものです。一方で自主管理は一人でするとなると非常に大変です。戸数が増えてくるとほとんど不可能な状況になります。そこでおすすめなのが、管理会社に委託する管理内容を狭めて、管理費を抑える方法です。

家賃回収業務は電話1本で行うことができるので家賃回収業務以外の業務を委託するという管理形態をとる方もいます。

その他清掃や精算手続きなど自分でできる範囲で管理契約を結ぶようにすると良いでしょう。

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