保証料の返還が受けられる?住宅ローン借換時の保証料還付について

住宅ローンを組む際、保証会社に対して保証料を支払いますが、保証料の一括払いをしたにも関わらず返済の途中で借り換した場合、すでに支払った保証料はどうなるのでしょうか。

今回は住宅ローンの保証料の返還について解説します。

住宅ローン保証料ってなに?

ここでは、住宅ローン借換で保証料が返ってくるかどうかを考える前に、住宅ローンの保証料についてご説明します。

住宅ローン保証料はどう計算される?

保証料は、住宅ローンの返済が滞った際のリスク回避として、金融機関の指定する保証会社に対して支払うものです。

保証会社には、その金融機関のグループ会社として保証会社があるケースや、全国保証、しんきん保証基金のように全国の金融機関の住宅ローンの保証会社として利用されているものもあります。

住宅ローン借入時に支払う保証料は、借りる人の年収や勤務先などの属性や、借入期間、借入額によって、審査され、支払額が決められます。

住宅ローン保証料はいくら支払うの?

実際に支払う保証料はいくらくらいなのでしょうか?

例えば、借入期間35年、借入額3,000万円を、みずほ銀行で借り入れた場合で計算してみると、その額は618,330円~2,164,410円となります。

基本的には上記の枠の中で、審査により保証料が決定されることになります。

参考サイト:みずほ住宅ローン商品概要

一括払いと分割払い

住宅ローンの保証料には、一括して保証料を支払うタイプが一般的ですが、分割払いタイプも用意されていることがあります。

一括払いタイプでは現金で保証料を支払いますが、分割払いタイプでは金利負担分が上乗せされることになります。

なお、みずほ銀行の分割払い型の上乗せ金利は0.2%です。

フラット35は住宅ローン保証料不要

住宅金融支援機構のフラット35では民間金融機関で住宅ローンを組む際の保証会社の役割を住宅金融支援機構が担うため、借入時に保証料を支払う必要がありません。

代わりに事務手数料等を支払う必要があります。

フラット35の事務手数料には保証料のような分割払いタイプはないため注意が必要です。

住宅ローン借換で保証料は返金される?

みずほ銀行で借入期間35年、借入額3,000万円の住宅ローンを借りた場合その保証料は618,330円~2,164,410円となることはすでにご説明した通りです。

これだけ多額なお金を支払っているのですから、借り換え時の返金額にも期待したいところです。

住宅ローン借換すると、保証料は返金されるのでしょうか?

住宅ローン保証料返金額はいくらくらい?

保証料の返還については住宅ローンを組んだ時に交付を受けた金銭消費貸借契約書に保証料の返戻についての内容が書かれており、金融機関により保証料の返戻率は異なります。

通常、保証料の返戻(戻し保険料と呼びます)は行われますがその額は少ないのが一般的です。

例えば、住宅ローン借入時に200万円支払った保証料が、5年後に借り換えしたとしてもその額は100万円程度に、10年経つと0円~60万円程度まで下がってしまうことも多いです。

戻し保険料の相場は「5年で50%、10年で0%」だと言われています。

住宅ローン保証料返金額の計算方法

保証料の返戻分、戻し保険料については金融機関によって計算方法が異なり、その内容は契約書で確認することができますが、その計算過程は以下のようなものです。

  • 保証会社所定の計算方法で戻し保険料を計算する。
  • 保証会社に繰上返済手数料を支払う必要がある場合がある。
  • 保証会社に対して振込手数料を支払う必要がある場合がある。
  • 計算した戻し保険料から繰上返済手数料と振込手数料を差し引いた額が返戻される。

なお、①の所定の計算方法は契約書に詳しく載っていることは少なく、また契約時に詳しく説明を聞けることはほとんどありません。

借り換え手続きをする前に金融機関を通じて保証会社の計算方法について確認しておくと良いでしょう。

繰上返済や一括返済でも返金されることも

借り換えと同じく、一部繰上返済や一括返済でも保証料は返ってきますが、この時の返戻率も「5年で50%、10年で0%」が相場です。

一部繰上返済で100万円返済した場合など返戻額の少なさに驚くかもしれません。

借換や繰上返済を考えているケースでは分割払いがオススメ

保証料の支払い方法には一括前払いタイプと分割払いタイプがあり、保証料が少ない場合には一括前払いの方がお得なケースも多いのですが、実際には分割払いを選ばれる方が多いようです。

借入時に数十万円支払うより、月々1,000円~2,000円程度のプラスの方がお得に見える数字のマジック効果もあるのでしょう。

保証料の返戻率の事を考えると月々の支払額以上に、途中で繰上返済や借り換えをした際の返戻率の点からも分割払いを選択するメリットが見えてきます。

繰上返済や借り換えを考えている方は特に分割払いを選んだ方がお得だと言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンの保証料は一括返済や一部繰上げ返済をすると、すでに支払ったものの内から一部 返戻を受けることができます。

ただし、その額は支払った額からするとかなり少なくなるのが一般的です。

保証料の支払いには一括払いタイプと分割払いタイプがありますが、特に途中で借り換えや一部繰上げ返済を考えている方は分割払いタイプを選ぶことをオススメします。

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