注文住宅の売却

不動産の一物五価って何?誰でもおおよその実勢価格を知る方法は?

あなたの所有している土地や建物の評価額はいくらなのでしょうか?

不動産の評価額は、一物五価と言われ、複数の方法で価格を知ることができます。

それぞれ、どのような価格で、どのように調べることができるのでしょうか?

 

 

不動産の価格はどう決まるのか?

不動産は、一物五価といわれ、一つの不動産に対して五つの価格が決められています。

  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

実勢価格以外の四つの価格は定期的に公表されており、その公表機関や公表時期は以下の通りです。

種類 実勢価格 公示地価 基準地価 路線価 固定資産税評価額
公表機関 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村
基準日 1月1日 7月1日 1月1日 1月1日(3年に1度)
公表される時期 毎年3月中旬 毎年9月中旬 毎年7月初旬 毎年4月初旬
時価との差 時価 時価に近い 時価に近い 80%程度 70%程度

 

実勢価格

実勢価格は実際の売買で取引された価格のことを指します。

 

実勢価格はどう決まる?調べ方は?

実勢価格は、取引がある場合にはその取引価格が実勢価格となり、取引がない場合には周辺の取引事例等から推定して決められます。

実際の取引価格は取引の場で価格交渉も行われることから正確に知ることは簡単ではありません。

国道交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索で、過去の取引を調べることができます。

 

公示地価

公示地価とは、地価公示法という法律に基づいて公表される価格で、国土交通省の土地鑑定委員会によって定められた標準値の1㎡あたりの、1月1日時点における価格のことです。

毎年改定され、3月中旬頃に発表されます。

 

公示地価はどう決まる?調べ方は?

公示地価は、全国の目安となる地域の標準的な土地を標準地として選び、その標準地を2名の不動産鑑定士が鑑定することによって定められます。

公示地価は実勢価格とほぼ同じ水準となっています。

 

基準地価

基準地価は、都道府県が7月1日を基準日として設定された基準値を調査し、その調査結果を国土交通省がまとめて9月中旬頃に発表する地価のことを指します。

基準日や発表時期、公表機関が異なるものの、公示地価とほぼ同じものです。

 

基準地価はどう決まる?調べ方は?

基準地価は決まり方も公示地価の決まり方とほぼ同じです。

公示地価の標準値と基準地価の基準値は多くは異なりますが、同じ地点を定めている場合もあります。

調べ方も公示地価と同じ方法で調べられます。

 

路線価

路線価は、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額を示す価格で、毎年8月頃、国税庁により発表され、全国の国税局や税務署、国税庁のホームページで確認することができます。

路線価は主に相続税や路線価の課税価格を算出する際の目安となり、公示価格のおおよそ80%程度となっています。

 

路線価はどう決まる?調べ方は?

路線価は、地価公示価格や売買実例価格、鑑定評価額等や専門家の意見を参考に定められます。

路線価が発表されるのは8月頃なので、3月頃に発表される公示価格からおおよその路線価を推定することができます。

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を賦課するための基準となる価格です。

固定資産税評価額は3年に1度見直され、1月1日を基準日として毎年4月頃に公表されます。

固定資産税評価額は、おおよそ公示地価の70%程度となっています。

 

固定資産税評価額はどう決まる?調べ方は?

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき売買事例価格等を参考に評価され、市長がその価格を決定し固定資産課税台帳に登録されます。

また、見直しがされるのは3年に一度ですが、地目の変換や分筆合筆があった場合等にも価格の見直しがなされます。

固定資産税評価額は以下の方法で調べられます。

 

課税明細書で確認する

対象の土地や建物の所有者であれば春頃に各市町村から固定資産税の納税通知書が送られてきており、納税通知書に同封されている課税明細書で確認することができます。

 

固定資産課税台帳を閲覧する

対象の土地や建物の納税義務者や相続人、借地人、借家人などであれば、各市町村で閲覧申請書と手数料を払うことで課税台帳を閲覧することができます。

 

固定資産評価証明書を取得する

役所に申請することで、固定資産評価証明書を取得することもできます。

定額小為替と切手を貼った返信用封筒を準備すれば、郵送で受け取ることもできます。

 

固定資産税評価額や路線価から実勢価格を調べる方法

自宅等所有している不動産については、毎年固定資産税評価額を知らせる書類が、所有者に対して届けられます。

この固定資産税評価額を基に、不動産のおおよその評価額を調べることができます。

 

固定資産税は、毎年1月1日の所有者の元に、固定資産税の納付書が届けられます。

固定資産税評価額による土地の評価額は、公示価格の70%を目安として評価されているため、固定資産税評価額÷0.7することで不動産のおおよその評価額を算出することができます。

 

同様に、相続税路線価でも路線価に面積を掛け、÷0.8することで不動産のおおよその評価額を算出できます。

路線価は誰でもインターネットで調べることができるため、調べたい不動産があればこの方法でおおよその価格を算出することができます。

 

ただし、固定資産税評価額にせよ路線価にせよ必ずしも実勢価格に近くなるとは限らないため、参考程度に考えましょう。

 

まとめ

不動産には一物五価と五つの価格が定められていますが、この内、固定資産税評価額や路線価は手軽に取得でき、取得した数値にそれぞれの倍率で割ることでだいたいの実勢価格を算出することができます。

不動産の売買の際には参考にすると良いでしょう。