注文住宅の売却

不動産の鑑定評価と基準について解説

不動産を売却したり、相続したりするときに、不動産の鑑定評価を考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

通常、不動産の売買価格は不動産会社の担当営業マンが査定を行い決めます。

不動産会社の価格査定は基本的に無料ですが、一方で不動産鑑定は費用が発生しますが、価格査定と鑑定評価とではどちらが良いのでしょうか?

今回は不動産の鑑定評価について、ザックリ解説します。

 

 

 

不動産の鑑定評価とは

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不動産の鑑定評価は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う、不動産の評価額を決定する方法です。

不動産鑑定評価は、不動産の売買や贈与、相続や財産分与等の際に利用され、費用は不動産鑑定事務所により異なりますが、10万円~30万円程度となることが多いようです。

不動産鑑定は、不動産鑑定評価基準に基づき

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法
  • 原価法

の3つの方式で計算され、地域要因や個別的要因等に基づいて不動産の評価額を分析し、不動産鑑定評価額を決定し、評価額の理由となる不動産鑑定評価書が作成されます。

 

不動産鑑定評価額とは?

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定評価によって算出された、不動産の経済的な価値のことです。

その評価は、不動産鑑定評価基準に定められた鑑定評価の手順に従って行われます。

不動産鑑定評価額を決定する鑑定評価の手順の一部は以下の通りです。

 

価格時点の評価を決める

不動産の価格は、時の経過により変動するため、価格判定の基準日を確定する作業を行います。

この基準日を価格時点といい、価格時点は、鑑定評価を行った日を基準として、

  • 現在時点
  • 過去時点
  • 将来時点

の3つに分けられます。

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鑑定評価の条件を決める

不動産は、依頼目的に応じてその価値が変動します。

  • 現状を所与とする鑑定評価
  • 独立鑑定評価
  • 部分鑑定評価
  • 併合鑑定評価
  • 分割鑑定評価

現状を所与とする鑑定評価は不動産をそのまま鑑定する方法ですが、独立鑑定評価では土地と建物の鑑定評価で土地だけを対象とし、部分鑑定評価では不動産の構成部分を対象とします。

併合鑑定評価では不動産が併合することを前提に併合後の不動産を評価し、分割鑑定評価では不動産の分割を前提とし、分割後の不動産を評価します。

この他、

  • 用途地域の変更があった場合等の地域要因
  • 前面道路幅の変更があった場合等の個別的要因

などを想定上の条件として付加する場合があります。

 

価格の種類を決める

不動産の価格は、鑑定評価の依頼目的や条件に応じて求める価格が変わります

価格の種類には以下の4つがあります。

  • 正常価格
  • 限定価格
  • 特定価格
  • 特殊価格

通常は正常価格を求めますが、現在所有している土地の隣の土地を買い増す場合等に用いる限定価格や、会社更生法や民事再生法に基づく評価の際に用いる特定価格、文化財や宗教建築物の鑑定の際に用いる特殊価格などに分かれます。

 

 

不動産会社による価格査定と鑑定評価どちらが良い?

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価に関する法律に基づき行い、裁判所や税務署等の公的機関においては、不動産鑑定評価書が必要とされます。

一方、不動産会社が行う不動産の価格査定は、不動産会社の営業マンが経験に基づいて価格決定を行うのが一般的です。

 

鑑定評価のメリットは?

不動産会社の価格査定は、基本的には不動産会社の営業マンが経験に基づいて行います。

不動産会社の価格査定は無料ですが、査定価格は媒介契約を得るための価格設定とされることもあるなど、正確な価値を測る方法としては信頼性に劣ります。

それに比べ、鑑定評価で算出された価格は税務署や裁判所などで公的な資料としても使われるもので髙い信頼性を持ちます。

 

鑑定評価のデメリットは?

不動産鑑定事務所に依頼する不動産鑑定は費用が発生しますが、不動産会社の価格査定は無料であることがほとんどです。

また、鑑定評価では不動産鑑定評価書が出来上がるまで数週間かかるのが一般的ですが、不動産会社の価格査定はそれほど時間を要しません。

さらに、不動産の鑑定評価と言えども鑑定評価の結果出される評価額は鑑定評価を依頼する鑑定士により異なります。

鑑定評価は有料なので、複数の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するのも難しく鑑定評価を比較検討することができないこともデメリットだと言えるでしょう。

 

まとめ

鑑定評価は評価基準に沿って算出されるもので、企業の決算などのために利用されることが多く、通常の不動産の売買で利用されることはあまりありません。

マイホームの売却程度であれば不動産会社の価格査定で充分でしょう。

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