買い換えローンで住宅ローン残債分も借りられる?

マイホームの住み替えでは、マイホームを先に売るか、新居を先に購入するかで手続きの流れが異なります。

通常であればマイホームを売却してから新居を購入することになりますが、その場合仮住まいの費用が発生し、またローンを二重で払わないといけなくなります。

また、元のマイホームの売却価格より新居の価格が安ければ残りを現金で用意する必要があります。

そこで、買い換えローンを利用するとこれらの問題を一挙に解決することができます。

買い換えローンとは?

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マイホームを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを組んで購入します。

住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、抵当権が設定され、住宅ローンの対象となるマイホームを担保とする必要があります。

抵当権が設定されたマイホームは、その住宅ローンの返済が滞った際に銀行が差し押さえすることができます。

こうした他人の抵当権がついたマイホームは当然ですが誰も買いたくありません。

そのため住宅ローンを組んで購入したマイホームを売却する時は住宅ローンの残債を全て完済して抵当権を抹消することが売却の条件となります。

マイホーム購入の際、いくら自己資金を払っているかにもよりますが多くの場合、住宅ローンの残債よりマイホームの売却価格の方が低いことが多いため、不足分は手持ち資金から支払う必要があります。

買い換えローンは不足分も借りられる

上記の通り、売却価格が住宅ローンの残債に足りない時には手持ち資金から支払うこととなりますが、売却価格は成約が決まるまでいくらになるか分からず、値下げをしてしまった結果手持ち資金では不足分を支払えないことも有り得ます。

こうした場合、新居を購入する際に元のマイホームの住宅ローン残債を含めて購入する買い換えローンを利用できます。

例えば、手持ち資金が300万円しかない場合で元のマイホームの住宅ローン残債が2,000万円、売却価格が1,500万円となった場合不足分が500万円で、この500万円を支払えなければ抵当権が抹消できないため売却することができません。

そこで、2,500万円の新居を購入するに辺り3,000万円の買い換えローンを組むことで元のマイホームの住宅ローン残債を支払うことができます。

ただし買い換えローンは、取扱いのある銀行が限られますし、取扱いのある銀行でも、新居の担保価値以上の融資を受けることになるため審査も厳しくみられてしまう点に注意が必要です。

買い換えローンは売却と購入を同時に行う

通常マイホームを売却して新居を購入する場合には、マイホーム売却後、仮住まいに引越してから新居の購入手続きを進めることが多いですが、買い換えローンの場合にはマイホームの売却と新居の購入を同時に行うことが可能です。

通常の買い換えでは元のマイホームを売却し、賃貸や実家など仮住まいに引越ししてから新居を探すか、マイホームに住みながら新居を購入し、引越してから売却するかのどちらかとなります。

前者では仮住まいの費用が掛かってしまうし、後者では売却が成約するまで2重にローンを支払わなければならず負担が大きいので、買い換えローンは非常にお得だと言えるでしょう。

買い換えローンは手続きが大変

通常の住宅ローン決済だけでも関係者が多くて大変ですが、買い換えローンでは元のマイホームの買主と新居の売主、それぞれの銀行、司法書士など関係者が2倍になりより複雑になります。

抵当権抹消が遅れてしまうと債務不履行となってしまう可能性もあるので司法書士や銀行を揃えるなど工夫が必要です。

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つなぎ融資と買い換えローンを比較

マイホームの住み替えではつなぎ融資という方法を選ぶこともできます。

つなぎ融資は先に新居を購入し、元のマイホームが売れるまでの間、元のマイホームを担保として新居の必要資金を借りるという方法です。

例えば、新居が2,500万円で元のマイホームの残債が1,500万円あるような場合、通常のやり方では一時的に2,500万円と1,500万円の2本のローンを支払う必要があります。

そこでつなぎ融資を利用すると、元のマイホームを担保として、90日間だけ新居の費用である2,500万円を借りるということが可能になります。

2本のローンを支払う必要がありませんが、つなぎ融資の借入期間中には1日単位で利息が発生してしまうので早期に契約しないと利息がどんどん膨らんでしまいます。

基本的にはある程度売却の見込みがついている場合に利用した方が良いでしょう。

買い換えローンとは異なり、不足分が発生した場合現金で用意する必要があり、また新居の購入と元のマイホームの売却のタイミングも異なります。

ダブルローンと買い換えローンを比較

マイホーム住み替えの際には、ダブルローンという方法もあります。

ダブルローンは元のマイホームを残したまま新しい住宅ローンを組むもので、単に2本の住宅ローンを組むことになります。

元のマイホームが売却できるまでの間2つの住宅ローンを返済していくことになるため負担が大きくなりますが、仮住まいの場合でも家賃や引越し費用を支払う必要があるため、総体の支払額はそう大きくありません。

借入には2つの住宅ローンを支払えるだけの年収があることが条件となりますが、余裕があるのであればつなぎ融資より進めやすい方法でしょう。

↓ダブルローンについてはこちらで解説しています

住宅ローンを組んでマイホームを購入しているものの、新しい住宅を新しい住宅ローンで購入する場合、残債に気をつける必要があります。 残債を...

まとめ

マイホームの住み替えでは元のマイホームを売却しても住宅ローンの残債が残ると不足分を手持ち資金で支払う必要がありますが、買い換えローンではその不足分まで借り入れすることができます。

住み替えの際はダブルローンやつなぎ融資も含めて検討すると良いでしょう。

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