注文住宅の売却

「停止条件付き契約」や「買い換え特約」ってどういう内容?

「停止条件付き契約」や「買い換え特約」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

おそらく、普通の生活をしていて耳にすることはほとんどないのではないでしょうか。

不動産の売買契約では「停止条件付き契約」として良く使われるものに「建築条件付き土地」と「買い換え特約」があります。

どれも言葉は難しく感じるかもしれませんが内容はシンプルです。

 

 

「停止条件付き契約」と「買い換え特約」とは

買い換えでマイホームの取得を検討されている場合、「停止条件付き契約」と「買い換え特約」について知っておくと良いでしょう。

 

「停止条件付き」とは

「停止条件付き」とは法律の用語で、一定の条件が発生することで効力が発生することを指します。

「停止」と付いているのでややこしいのですが条件が発生するまでは効力が停止しているので停止条件付きと呼ばれます。

不動産の売買契約では建築条件付き土地と借地権付き土地が「停止条件付き契約」として利用されることが多いです。

なお、条件が発生すれば契約日に遡って効力が発生し、条件が成就しなければ契約は初めからなかったものとされます。

このため、契約にあたり仲介会社に仲介を依頼していたとしても契約時点では仲介手数料を支払う必要はなく、条件が成就しなかった場合は最後まで支払わなくて構いません。

 

建築条件付き土地って何?

建築条件付き土地は特定の住宅会社としか請負契約を結べない条件のついた土地のことで、建物の請負契約を結ぶことが停止条件となります。

ハウスメーカーが自社で開発した数区画~数十区画の分譲地を全て建築条件付き土地としていたり、造成会社が造成した土地をハウスメーカー各社が数区画ずつ購入して区画ごとに建築条件付き土地としていたりするパターンが多いでしょう。

建築条件付きの土地は建物の契約で利益を得ることが見込めるため一般的な仲介地と比べて価格が安く抑えられていることもあります。

ハウスメーカーの建築条件付きの土地で、土地は気に入ったもののハウスメーカーを変えたい場合、その土地が売れ残っている場合などは交渉次第で可能なこともあります。

 

住宅ローン条項は「解除条件付き契約」

似たものに「解除条件付き」がありますが、こちらは一定の条件が発生することで効力が消滅します。

不動産の売買契約では住宅ローンの審査が承認されなければ白紙解約となる住宅ローン条項が「解除条件付き契約」にあたります。

 

「買い換え特約」とは

不動産契約における「買い換え特約」は、「停止条件付き」を利用したものです。

「停止条件付き」は、一定の条件を満たしたら効力が発生する契約でした。

「買い換え特約」では、一定の条件を「現在住んでいるマイホームの売却」、効力を「新居の購入契約」にすることで、「現在住んでいるマイホームの売却がうまくいったら、新居を購入する」となります。

これは、逆に言えば「現在住んでいるマイホームの売却が成就しなかったら、新居の購入契約を解除できる」ことになり、買い換えを検討している人にとっては非常に便利な特約です。

 

売主に好条件を提示しよう

「買い換え特約」は買主から見たら非常に便利な特約ですが、一方売主からしたらデメリットしかありません。

折角売買契約が成立したのに、買主次第で一方的に解約される可能性があり、しかも売買契約を締結しているためその間他の人への販売活動すらできません。

売買契約は売主と買主双方が納得した上で締結するものなので、売主が納得しなければ買い換え特約を契約に盛り込むことができません。

そのため、買い換え特約をつけたいのであれば売主が納得するよう好条件を提示する必要があります。

  • 現在住んでいるマイホームが都心の一等地ですぐにでも買主が見つかりそう
  • 購入予定物件がすでにあり売買契約を締結する予定
  • 売主の家が他に買主のつかなそうな物件である

など、売主が納得できそうな条件を探し、交渉することが大切です。

↓住み替え時のローンについて解説しています。

 

まとめ

マイホームの売却を停止条件とする「買い換え特約」は非常に便利な特約ですが、一方で売主からしたら大きなリスクのある特約となります。

多くの売主がいやがる特約なので、どうしても買い換え特約をつけて欲しいのであれば交渉材料を用意して交渉にあたるようにすると良いでしょう。