表面利回りと実質利回りを理解して不動産投資で収益を得よう

不動産投資で成功するためには物件調査時点できっちり収益の出る物件を見極める必要があります。そして、収益の出る物件かどうかを見極めるためには不動産投資特有の利回り計算について正しく理解しておくことが大切です。

今回は不動産投資で収益を出すのに欠かせない利回り計算についてお伝えします。

利回りとは?

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具体的な話をする前に、最初に利回りについて理解しておきましょう。

利回りとは投資額に対してある一定期間にどれだけの収益が見込めるのかを表す数値で、以下の計算式で求めることができます。

一定期間の利回り=一定期間の収益÷投資額

なお、一般に利回りと言えば年間利回りであることがほとんどです。

例えば、以下の2つの物件の年間利回りを計算してみます。

  1. 毎月30万円の収益が見込める3,600万円の物件は30万円×12カ月÷3,600万円で年間利回りは10%となります。
  2. 一方、毎月100万円の収益が見込める1憶5,000万円の物件は100万円×12カ月÷1億5,000万円で年間利回りは8%となります。

上記の例のように、物件を利回りで考えることでどちらの物件がよりお金を有効活用できているかを判断することが可能になります。

②の物件では1棟で100万円の収益が見込めるのですが、①と同じような物件を4棟見つけることができれば投資額1憶4,400万円で年間120万円の収益が得られることになり、少ない投資額でより大きな収益を得ることも可能となります。

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表面利回りと実質利回り

上記で利回りについて簡単に解説しましたが、不動産投資には2つの種類の利回りがあることを理解しておく必要があります。

1つめの利回りは表面利回りです。

不動産投資は、物件を取得した後も管理費や不動産会社に支払う手数料、固定資産税などさまざまな経費が掛かります。毎月の収入が30万円あっても、こうした経費で10万円掛かれば実際に手元に残るお金は20万円しかありません。

①毎月の収入30万円-②毎月の経費10万円=③手元に残るお金20万円

とはいえ、こうした経費は取得前に全て計算することは難しいです。表面利回りはこうした経費を全く無視して計算した利回りで、以下の計算式で求めることができます。

表面利回り=年間家賃収入(①×12カ月)÷投資額

例えば、月30万円、投資額3,600万円の物件であれば表面利回りは30万円×12カ月÷3,600万円で10%となります。

2つめの利回りは実質利回りで、こちらは経費を考慮します。

実質利回りは以下の計算式で求めることが出来ます。

実質利回り=(年間家賃収入(①×12カ月)-年間経費(②×12カ月))÷投資額

例えば、月30万円の家賃収入があり、月10万円の経費がかかる投資額3,600万円の物件であれば、(30万円-10万円×12カ月)÷3,600万円で利回りは6.7%程度となります。

不動産を実際に購入する前には、表面利回りではなく出来るだけ正確な実質利回りを把握する必要

があります。

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