不動産投資で物件取得を成功させる7つのポイント

不動産投資は、仕組みを作ってしまえば何もしなくても収益が得られる不労所得になることもあり、高い人気があります。

しかし、不動投資は実はしっかり利益を上げ続けるのが非常に難しいものでもあります。

今回は不動産投資において、特に投資用不動産を購入するために知っておきたい7つのポイントをお伝えします。

 

 

投資用不動産を購入するための7つのポイント

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投資用不動産を購入する前に知っておきたい以下の7つのポイントをお伝えします。

  1. 利回り
  2. 経費
  3. 固定費と変動費
  4. 実際の利益
  5. 空室対策
  6. 家賃滞納対策
  7. 管理会社選定

 

1.不動産投資の利回りで大切な表面利回りと実質利回りを理解しよう

投資用不動産の購入前には、投資額に対していくらの利益が出るのか、利回りを把握して購入の是非を判断する必要があります。

最初は単純に「投資用不動産の物件価格を、家賃から得られる利益で割り出した利回り」の「表面利回り」で物件を絞り込みます。

表面利回り=投資用不動産の物件価格÷家賃総収入×100

 

そして、実際に購入を検討する際には「物件価格に諸経費を足し、また家賃から得られる利益に維持管理費を差し引いて割り出した」「実質利回り」を見る必要があります。

実質利回り=(投資用不動産の物件価格+諸経費)÷(家賃総収入-維持管理費等)×100

↓利回りについてはこちらで解説しています。

表面利回りと実質利回りを理解して不動産投資で収益を得よう

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2.投資用不動産購入時の諸経費で物件価格の1割程度現金が必要

投資用不動産購入時の諸経費にはさまざまなものがあります。

  • 火災保険費用
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙代
  • その他

これら諸経費の支払いのため、物件価格の1割~2割必要となります。

一般的にはこれらの費用は現金で用意する必要があるため、物件購入前にお金をつくっておく必要があります。

 

3.維持管理費は固定費と変動費に分けて考えよう

実質利回りの計算の際は、家賃から維持管理費を差し引いて計算します。そのため、維持管理費を固定費と変動費に分けておくと分かりやすくなります

 

固定費

  • 固定資産税
  • 火災保険費用
  • 共用部分の光熱費

 

変動費

  • 入居者募集のための広告費や仲介手数料
  • 退去時の清掃費用
  • 設備機器費用

固定費はあらかじめ資金を用意しておくのはもちろん、いつ発生するか分からない変動費のために家賃の6カ月~1年分くらいは用意しておくと良いでしょう。

 

4.実質利回りからローンの返済額を差し引いた額が実際の利益

実際の利益は、実質利回りからローンの返済額を差し引いた額となります。

例えば、物件価格が8,000万円で表面利回りが10%、実質利回りが7%の物件を借入期間20年、ローン金利2%で借り入れた場合で計算してみます。

諸経費を1割とした時、月々返済額は44万円で、年間にすると530万円となります。

実質利回りが7%なので、8,000万円×7%=560万円で実際の利回りは年間でわずか30万円。想定外のコストが発生してしまった場合にはすぐに赤字となってしまうでしょう。

この場合、借入時のローン金利を少なくしてもらうか、借入期間を短くしてもらうよう交渉したり、自己資金を用意してローン借入額を少なくしたりすると改善します。

 

5.空室対策

不動産会社が投資用不動産を売却する時の表面利回りは満室時利回りで計算されていることもあるので注意が必要です。

実際には常に満室という物件は非常に稀です。

というか、常に満室であればその不動産を手放そうとは思わないでしょうし、仮にあったとすれば買い手は引く手数多でしょう。

とはいえ、購入時には空室になりにくい物件を選ぶとともに、空室率が平均して何%くらいになりそうかも考えて検討する必要があります。

 

6.家賃滞納対策

折角空室を埋めても、家賃を滞納されては意味がありません。むしろ、空室よりもやっかいな存在になることもあります。

不動産の管理を管理会社に依頼している場合には立替え払いをしてもらえるよう、最初に話をしておくと良いでしょう。

また、入居時の審査を厳しくすることで家賃滞納を減らすことができますが、空室率のアップにつながる可能性もあるため、判断の難しいところです。

 

7.管理会社選定

不動産投資がうまく行くかどうかに大きく影響するのが、管理会社の選定です。

一般的に、家賃の5%程度の管理料を支払うこととなりますが、優秀な管理会社に管理を委託することができれば空室率を低くでき、また家賃滞納も少なくすることができます。

 

まとめ

不動産投資で物件を取得する際には、これ以外にも気を付けなければならない点がたくさんありますが、まずはこれらの基本を押さえたくさんの物件を見ていくことが大切です。

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