注文住宅の売却

売買契約書の記載内容とポイント

マイホームや土地の売買において、売主と買主双方の条件が整ったら売買契約書を交わします。

もちろん、不動産会社に仲介を依頼している場合は売買契約書は不動産会社が作成しますが、売買契約書は後々まで残る重要な書類ですので、自分で内容を理解しておくようにしましょう。

今回は売買契約書の記載内容と注意すべきポイントについてお伝えします。

 

 

売買契約書の記載内容とポイント

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売買契約書には土地の地目や面積、契約金額といった分かりやすい項目以外に住宅ローン条項や瑕疵担保責任といった少し難しい内容についても書かれています。

契約時には契約書の内容の説明がなされますが、すぐには理解できない部分もあるかと思いますので事前に内容を確認しておくようにしましょう。

 

物件内容の表示

売買契約書には売買対象となる不動産の土地や建物の地目や面積を、登記簿謄本や地積測量図を参考に記入します。

面積は内法面積と壁芯面積の違いについても留意しましょう。

内法面積や壁芯面積など面積の種類について不動産を売却する際、契約書類や広告書類には面積を記載しなければなりませんが、面積の表示方法にはいくつかの種類があることをご存知でしょうか...

ここでは、登記簿謄本の地目や面積と変わりがないかや持分を持つ場合はその持分が正しいかどうか等確認します。

 

売買代金及び支払方法

売買契約書には手付金の額と残代金の支払い時期について記載します。土地は消費税が非課税ですが、建物は消費税を分けて記入します。

契約前に値引き交渉をした場合にはきちんと値引きされているかどうかの確認や、建物と土地の価格の割合が間違っていないか確認しましょう。

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違約金の額

売買契約時には売主から買主へ手付金が支払われ、契約後に何らかの事情で解約する場合は売主側は手付金を放棄して、買主側は手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。

(ただし、手付金の額で契約を解除できるのは売主、買主が契約の履行に向けてまだ行動していない時に限られます。)

一方、契約前に違約金を定めることで、その条件に沿わなくなった場合は違約金を支払う旨の条文が追加されることもあります。

例えば、「○月○日までに契約が履行されない場合、売主は買主に違約金として売買代金の20%支払う」など。

違約金については事前に打ち合わせして決めるのが普通ですが、その内容について良く把握しておくようにしましょう。

 

住宅ローン条項

売買契約書には住宅ローン条項と言う項目を記入します。

マイホームや土地の購入で住宅ローンを利用する場合、売買契約後にローンの本申込みをすることになるため、通常、契約時にはローンの承認が得られていません。

住宅ローン条項は、期日を設定し、その期日までに住宅ローンの本申込みが不承認であった場合に手付金や申込金など受領した金銭を全て返還するという条項です。

住宅ローン条項の項目では、「○年○月○日 みずほ銀行 本店 5,000万円」など期日と利用する金融機関、支店名、融資金額などを記載します。

期間は契約から2週間~1ヶ月程で設定されることが一般的です。

売主としてはできるだけ短く、買主としてはできるだけ長く設定したいのが心情なので事前にしっかり話し合いをすることが大切です。

 

公租公課等の精算

固定資産税や都市計画税といった税金は、不動産の引渡し日をもってそれより前を売主の負担、以降を買主の負担とするのが一般的です。

例えば、10月31日の引渡しであれば1月1日~10月31日までの分を売主が、11月1日~12月31日までの分を買主が負担することになります。

水道光熱費などの扱いもこの項目の内容に沿うことが多くなっています。

 

引き渡し前の危険負担

マンションの売買では契約から引き渡しまでローンの手続きや登記で日数がかかりますが、その間に天災などで建物が壊れた場合について、売主と買主どちらで責任をとるのかの取り決めをします。

一般的な感覚としては引き渡しまでが売主の責任、引き渡し後が買主の責任となるのが普通ですが、契約によってはそうなっていないこともあるので注意が必要です。

わずかな期間で事故などそう起こるものではありませんが、何かあった後ではどうしようもできないためしっかり把握しておくことが大切です。

 

反社会勢力の排除

反社会勢力の排除は、平成23年6月以降盛り込まれることの多くなった条項で、売主及び買主が暴力団等反社会勢力でないことを確約し、この条項に違反した場合には違約金が発生したり、白紙解約となったりします。

不動産会社が仲介に入っている場合ここの部分で問題となる可能性は低いですが、念のため契約書に反社会勢力の排除について盛り込まれていなかったら盛り込むようにお願いしておくと良いでしょう。

 

瑕疵担保責任(瑕疵担保責任)

売主は、不動産を引き渡した後も、引き渡した物件の隠れた欠陥(瑕疵)について責任を負わなければなりません。

瑕疵が軽度の場合には損害賠償重度の場合には契約が解除されることもあるもので、この項目では引き渡し後(もしくは、瑕疵を知ってから)何年間の責任(瑕疵担保責任)を負うかといった内容を記載します。

瑕疵担保責任について記載がない場合には民法の「瑕疵があることを知った日から1年」が適用され、売った側からすると何十年も瑕疵担保責任を負わないといけない可能性が出てきます。

そのため、「引き渡しから○ヶ月」と条文を付け加えるのが一般的です。

瑕疵担保責任は売主としてはできるだけ短く、買主としてはできるだけ長くしたい項目です。

ここも契約書を作る前によく話し合っておく必要があります。

 

まとめ

売買契約書は、不動産会社が作成するもので任せておけば問題ないと思いがちですが、売買契約後数十年経って問題が発覚しても当時の担当者や不動産会社自体が無くなっていては責任を求めることもできません。

内容を良く理解して問題ないか、最終的には自分で判断できるようにしておきましょう。

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