注文住宅の売却

一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれの特徴を解説

不動産会社との仲介契約には3つの種類が有ります。

今回は不動産会社の仲介契約である一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約3つの契約のそれぞれの特徴をご紹介します。

 

 

不動産会社との契約の種類は3種類

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マイホームを売却する際、仲介を依頼する不動産会社とは媒介契約を結びますが媒介契約には3つの種類があることをご存知でしょうか。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

 

一般媒介契約

一般媒介契約は、不動産会社との媒介契約の内の1つで、3つの媒介契約の内で一番規制の緩やかな契約となっています。

例えば3つの媒介契約の内、一般媒介契約だけ同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが許されています。

また、他の2つの媒介契約では不動産会社が売主にその販売活動状況について一定期間毎に報告する義務がありますが、一般媒介契約にはその報告義務がなく、またレインズと呼ばれる不動産物件情報サイトに物件を登録する義務もありません。

さらに、一般媒介契約では自己発見取引と呼ばれる、自分で買主を見つけることもできます。

 

複数の不動産会社と媒介契約を結べる

一般媒介契約の最も大きな特徴は複数の不動産会社と媒介契約を結べることでしょう。

一般媒介契約では複数の不動産会社が売却を進めてくれるため、より多くの人に物件情報を伝えることができ成約につながりやすくなるでしょう。

一方で複数の不動産会社と媒介契約を結べるということは不動産会社からしたら広告等にかけた費用を回収できないことも考えられるため積極的に販売活動を行わない可能性があります。

 

レインズとは

一般媒介契約ではレインズへの登録義務がありません。

レインズとは、正式名称を不動産流通指定機構と言い、国道交通大臣が指定した公益法人が運営する不動産物件情報システムのことです。

簡単に言うと、全国の不動産業者が閲覧することのできるデータベースだと考えると良いでしょう。

レインズに登録されると全国の不動産会社に物件情報を伝えることができることから、売却を進めるにあたって是非活用したいシステムです。

 

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専任媒介契約

専任媒介契約では、一般媒介契約とは異なり1つの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができません。

その他、専任媒介契約は2週間に1回以上売主に販売活動状況を報告する義務があり、契約から7営業日以内にレインズに物件を登録する義務や、3カ月の契約期限があります。

また、専任媒介契約も自分で買主を見つける自己発見取引は可能です。

専任媒介契約では複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶより情報の拡がり方は遅くなる可能性がありますが、他の不動産会社に契約を取られる心配がないことや、2週間に1度の活動状況報告義務があることから積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高まります。

3カ月の契約期限

一般媒介契約には契約期限はありませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約には上限3カ月の契約期限が設けられています。

3カ月経過後も再契約することは可能ですが、不動産会社としては3カ月以内に成約となるよう動いてくれるはずです。

売主としては、3カ月間の活動をしっかりしてくれていれば契約更新をすることもできますが、良い活動内容とは言えないようであれば他の不動産会社を探す等、売却活動を見直す1つの目安とすることができます。

 

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットは、1社に絞って媒介契約を依頼するため、売主にとってはやり取りが楽な点と、仲介業者にとっては他社に契約される心配がないため、広告費等を潤沢に活用できるという点があります。

また、売買価格が高ければ高い程仲介手数料も高くなるため、不動産業者が物件を高く売ることに積極的になるという点もメリットとして挙げられるでしょう。

専任媒介契約のデメリットは、1社にしか依頼することができないため、その1社の営業力が無かった場合、売却活動が長期化してしまうことでしょう。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約をさらに厳しくしたような内容の契約で、1社としか媒介契約を結べない他、1週間に1回以上の販売活動情報報告義務や、契約から5営業日以内にレインズに登録する義務があります。

また、一般媒介契約、専任媒介契約とは異なり、自分で買主を見つける自己発見取引も禁止されています。

実務では専属専任媒介契約が選ばれることはあまりありませんが、専任媒介契約より短い周期で活動報告を行う義務があるため、より積極的に販売活動を行ってくれることを期待できます。

 

専任媒介契約と一般媒介契約どちらが良いか?

3つの契約形態を表にまとめると以下のようになります。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
3カ月の契約有効期間 ×
活動内容報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 ×
レインズへの登録義務 〇(契約から5日以内) 〇(契約から7日以内) ×

実際、専任媒介契約と一般媒介契約どちらが良いのかということですが、売却する物件が、人気がある物件かどうかで判断することをおすすめします。

人気のある物件の場合は一般媒介契約にしてできるたけ多くの人に情報を拡散するだけで多くの問い合わせが得られるでしょう。

不動産会社も他社と競争するように売却活動を行ってくれるはずです。

一方、そうでない物件の場合は専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約には不動産業者の活動内容報告義務やレインズへの登録義務があるため、一般媒介契約では不動産会社が積極的に取り組まないような物件でも、力を入れて活動してくれることが期待できるからです。

一度に複数の不動産会社に仲介を依頼するべき?

一般媒介契約は一度に複数の不動産会社に仲介を依頼することができますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。

どちらを選べば良いのかに正解はないのですが、不動産会社を選ぶ際に、一社だけ信用できそうな不動産会社を見つけることができれば専任媒介契約を、そうでない場合には一般媒介契約を結ぶと言うのも一つの方法です。

なお、不動産会社に積極的に頑張ってもらうためには仲介手数料の仕組みについて理解しておくことが大切です。

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不動産の仲介手数料は成功報酬で、どんなにお金や労力を使って売却活動を行っても買主を見つけて成約とならなければ手数料を受け取ることはできません。

一般媒介契約では売却活動を行ったのに他社に契約を取られたという事態が考えられるため積極的に広告を行ったり、営業活動を行ったりしてくれない可能性があります。

不動産会社や担当者で気に入った人がいればその人との間で専任媒介契約を結んで、一生懸命売却活動を行ってもらうのが一番でしょう。

 

まとめ

媒介契約の3つの契約形態についてお伝えしました。

どの契約形態を選べば正解ということはありませんが、近くに信頼のおける不動産会社がいるのかどうかや、売却する不動産が人気のある不動産かどうかなどで判断すると良いでしょう。

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