住宅ローンは年収の何倍まで借りられる?返済負担率と審査金利について

住宅ローンの審査では様々な項目がチェックされますが、年収に対していくらまで返済できるのかを表す返済負担率もそうした項目の一つです。

返済負担率は、金融機関ごとに定められており、これを満たすことができなければ審査自体受ける事ができない事もあるので、しっかり理解しておきましょう。

住宅ローン審査と返済負担率・審査金利

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住宅ローンの利用を検討する際、「年収の何倍まで借りられるのか?」気になるのではないでしょうか。

返済負担率を理解する事で、自分で計算する事もできるようになります。

返済負担率について

返済負担率は、審査を申し込む年の収の総支給額と、住宅ローン(自動車ローン等その他のローンもある時はそれも含む)の返済額との比率の事で、以下のように計算できます。

返済負担率=ローン年間返済額÷年収総支給額×100

例えば、年収480万円の人が月々10万円の住宅ローンを借り、他に借入がなかった場合、返済負担率は(10万円×12ヶ月)÷480万円×100=25%となります。

返済負担率は借入後の返済可能性を判断するのに利用されるもので、金融機関ごとにその上限が定められており、上限を超えていると審査を受ける事ができません。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35では年収400万円未満で30%。年収400万円以上で35%となっています。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率上限(F35) 30% 35%

上記計算例で言うと、返済負担率は25%となり、年収400万円以上の場合の返済負担率上限35%以下なので条件をクリアします。

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自動車ローン等その他の借入がある場合

先述の計算例では、住宅ローンの返済額しか考慮していませんが、自動車ローンや奨学金等他に返済しているローンがあればその返済額をプラスする必要があります。

例えば、自動車ローンで月々5万円支払っていた場合、返済負担率は(10万円+5万円×12ヶ月)÷480万円×100=37.5%となり、返済負担率の上限35%を超えてしまいます。

この場合、自動車ローンを完済することで条件をクリアする事ができます。

なお、審査段階では実際に完済している必要はなく、完済予定と申告するだけで審査を受ける事ができます。

審査金利について

返済負担率についてご説明しましたが、さらに審査金利を知ることで、「年収の何倍まで借りられるか」を計算できるようになります。

住宅ローンには金利が設定されていますが、実際に支払う金利のことを実質金利と呼びます。

一方、住宅ローンの審査時には実質金利ではなく、審査金利と言う、実質金利より少し高い金利を用いて返済可能かどうかが判断されます。

審査金利は何%くらい?

審査金利は金融機関によって異なります。2017年現在、実質金利が1%程度、審査金利が3%程度と言った設定がよく見られます。

なお、住宅金融支援機構のフラット35は審査金利を実質金利と同じ金利としているため、民間の金融機関より多い金額を借入しやすくなっています。

年収の何倍まで借りられるかの計算

さて、年収の何倍まで借りられるかの計算は返済負担率と審査金利を用いて行います。

審査金利3%、返済負担率35%、35年払い、年収480万円の場合

少しややこしいですが、審査金利3%、返済負担率35%の設定でいくらまで借入できるのかを計算していきます。

①100万円あたり返済額を調べる

最初に、100万円あたり返済額を調べます。審査金利3%で35年払いの場合年間返済額は46,176円となります。

この計算は自力でする事は難しいので金利電卓やローンシミュレーションサイトで計算してみると良いでしょう。

返済額の試算(住宅保証機構株式会社)

上記サイトで借入額100万円、借入期間35年、金利3%に設定すると月々返済額が3,848円となります。

3,848円に12ヶ月を掛けると年間返済額46,176円と計算することができます。

②年収に返済負担率をかける

次に、年収に返済負担率を掛け合わせます。480万円×35%=168万円となります。

年間168万円までであればローンの返済に充てて良い良い計算です。

③②を①で割る

最後に、先ほど計算した②を①で割って100万円を掛けると借入可能額が計算できます。

1,680,000円÷46,176円×1,000,000円=3,638万円

審査金利3%、返済負担率35%の場合、年収480万円、35年払いでは3,638万円まで借りられることが分かりました。年収のおよそ9倍まで借りられる計算となります。

審査金利や返済負担率は金融機関によって異なるのでいろいろと計算してみても良いでしょう。

なお、これらの計算を自分でせずとも年収を入力するだけで借入可能額を出力してくれるサイトもあります。

借入可能額の試算(住宅保証機構株式会社)

まとめ

住宅ローンをいくら借りられるのか、は返済負担率や審査金利を知っておくことで自分で計算することができます。

また、年収は自分の年収だけでなく妻の年収や両親の年収、子供の年収を加算することも可能です。

これら条件は金融機関によって異なるため借入限度額が足りなくて困っている場合は複数の金融機関に相談してみると良いでしょう。

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