注文住宅の住宅ローンではつなぎ融資利息に注意しよう

注文住宅を建てる場合、中古住宅や建売住宅など、すでに建物があるものを購入する場合と比べて住宅ローンの手続きが多少複雑になります。

そして、注文住宅の場合、タイミングを工夫するだけでかかる利息が安くなる可能性もあります。

今回は注文住宅の住宅ローンで使うつなぎ融資利息についてお伝えします。

注文住宅の建築の流れ

スポンサーリンク

注文住宅で支払うつなぎ利息について理解するにあたり、最初に注文住宅の一般的な建築の流れを把握しておきましょう。

注文住宅の一般的な建築の流れは以下の通りです。

  1. 1〜2ヶ月程間取りや仕様の打ち合わせ
  2. 住宅ローン審査
  3. 間取りが決まったら契約
  4. 土地決済
  5. 工事着工
  6. 着工から1カ月程で棟上げ
  7. 上棟後2カ月半程、着工から3カ月半程で建物が完成
  8. 住宅ローン実行

注文住宅の着工金や上棟金って?

上記流れを見れば分かるように、住宅ローンは建物が完成してからの実行となります。一方、注文住宅では建物完成前から着工金や上棟金などでお金を支払うのが一般的です。

注文住宅では、一般的に以下のタイミングで支払いが発生します。

  1. 契約時手付金(建物代金の1割程度)<注文住宅の建築の流れ3.>
  2. 土地決済時(土地代金)<注文住宅の建築の流れ4.>
  3. 建物着工時(建物代金の3割程度)<注文住宅の建築の流れ5.>
  4. 建物上棟時(建物代金の3割程度)<注文住宅の建築の流れ6.>
  5. 建物決済時(建物代金残額)<注文住宅の建築の流れ8.>

スポンサーリンク

金額を分かりやすくするため、建物代金2,000万円、土地代金1,000万円で注文住宅を建てると仮定して実際にどのくらい支払うのか計算してみましょう。

1.契約時手付金は一般的には契約金額の1割程度の額が必要で、自己資金で用意しておく必要があります(1割未満でも大丈夫なケースも多い)。建物代金2,000万円であれば200万円です。

2.土地決済時と3.建物着工時は建物工事に入る前のタイミングで支払います。ここでは、土地代金の全額と、建物代金の3割を支払うのが一般的です。

この段階で土地代金の1,000万円と建物代金の3割600万円の合計1,600万円が必要となります。

4.の建物上棟時は着工から1ヶ月程してから支払います。こちらも建物代金の3割支払う事が多くなっています。

建物代金2,000万円であればその3割、600万円となります。

5.建物決済時にはまだ支払っていない残金を全て支払います(住宅ローンで支払います)。

手付金で200万円、着工金で600万円、上棟金で600万円支払っているため合計が1,400万円、差額の600万円を支払います。

注文住宅ではつなぎ融資を利用する

以上のように注文住宅の場合、建物完成前にいくつかの支払いタイミングがありますが、住宅ローンは建物が完成した後にしか融資を受ける事ができません。

しかし、土地代金、着工金、上棟金を現金で用意できる人なんてそういませんよね。

そのため、注文住宅ではつなぎ融資という制度を利用します。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、その名の通り土地決済から建物完成までの間をつなぐ融資の事で、つなぎ融資の利用期間だけ利息が発生し、住宅ローンの金利が1%であればつなぎ融資の利息は3%など住宅ローンより少し高い金利が設定されていることが多いです。

土地決済から建物完成までの期間が長くなればなるほどつなぎ融資にかかる利息は高くなりますし、逆に短くなれば安くなります。

つなぎ融資利息の利用期間

つなぎ融資の利息はつなぎ融資を利用したタイミングから住宅ローン実行までかかった日数分だけ利息が発生します。

例えば、土地決済や着工金の支払いから住宅ローン実行まで120日間掛かったとしたらその日数分、上棟金の支払いから住宅ローン実行まで90日間支払ったらその日数分となります。

一般的な注文住宅ではつなぎ融資利息の計算上

①土地決済から住宅ローン実行まで

②着工金支払いから住宅ローン実行まで

③上棟金支払いから住宅ローン実行まで

の3つに分けて利息を計算することになります。

つなぎ融資利息のシミュレーション

それでは、「注文住宅の支払いタイミングとは」で考えた例と同じ内容でつなぎ融資の利息がいくらになるか計算してみましょう。

つなぎ融資利息の金利は3%、要した日数は「つなぎ融資利息の利用期間」で考えた例と同じだったとします。

土地決済にかかるつなぎ融資利息

土地決済に要した費用は1,000万円、住宅ローン実行まで掛かった期間は120日間でした。

この場合、土地決済にかかるつなぎ融資利息は

1,000万円×3%(つなぎ融資利息)×120日間÷365日=約98,630円

となります。

着工金にかかるつなぎ融資利息

着工金に要した費用は600万円、住宅ローン実行まで掛かった期間は120日間でした。

この場合、着工金にかかるつなぎ融資利息は

600万円×3%(つなぎ融資利息)×120日間÷365日間=約59,178円

となります。

上棟金にかかつつなぎ融資利息

上棟金に要した費用は600万円、住宅ローン実行まで掛かった期間は90日間でした。

この場合、上棟金にかかるつなぎ融資利得は

600万円×3%(つなぎ融資利息)×90日間÷365日間=約44,384円

となります。

これらを合計すると、98,630円+59,178円+44,384円=202,192円となり、この金額がつなぎ融資の利息として必要な金額となります。

30日間延びた場合つなぎ融資利息はどうなる?

ここで、同じ条件で30日間つなぎ融資の利用期間が伸びてしまった場合を考えてみましょう。

土地代金は1,000万円×3%(つなぎ融資利息)×150日間÷365日間=約123,288円

着工金は600万円×3%(つなぎ融資利息)×150日間÷365日間=約73,972円

中間金は600万円×3%(つなぎ融資利息)×120日間÷365日間=約59,178円

これらを合計すると、123,288円+73,972円+59,178円=256,438円となり、元の金額と比べると利息が約54,000円程増える計算となります。

意外と大きな差ではないでしょうか。

まとめ

注文住宅の住宅ローンでは、土地代金や着工金、上棟金等に住宅ローン自体の融資金を使えないため、つなぎ融資を利用する必要があります。

つなぎ融資の利息はつなぎ融資の実行から住宅ローン実行までの期間に対して利息が課されるため、できるだけ短い期間にすることでお得に利用できるので、覚えておくと良いでしょう。

スポンサーリンク

 ホームズくんのCMでおなじみ、不動産情報サイト
LIFULL HOME’Sの住まいの窓口では、家づくりのプロに完全無料で相談することができます。

「住宅会社に行くと営業されるのが怖い」という方も多く、住宅会社に行く前に第三者の相談を受けられるこのスタイルは高い人気があります。

ハウスメーカーは通常テレビCMなどに広告費を支払っていますが、住まいの窓口はご成約時のみ、ハウスメーカーから紹介料を受け取って運営されています。

住まいの窓口利用者は最初から最後まで無料で利用でき、ハウスメーカーは広告費を節約できるというWIN-WINの関係で安心して利用できます。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする